房地产行业最新观点及1_3月数据深度解读：单月销量同比转正，国内贷款与新开工再次背离或体现“保交楼”加快-20230419-招商证券-17页_1015kb

文档内容总结

核心内容概览

2023年3月房地产市场出现回暖迹象，销售数据同比由负转正，而新开工与竣工数据则呈现背离趋势。这表明房地产市场正经历结构性调整，销售回暖与“保交楼”政策推动竣工加速，但新开工仍受土地供给和市场热度限制。同时，行业资金链逐步修复，但尚未达到历史安全水平。

主要观点

1. 销售市场回暖

• 3月销售面积：基期调整后同比由负转正至 $0.1%$，较1-2月提高0.1pct，季调环比为 $-2.0%$，略低于市场预期，但显示刚性及改善性需求逐步释放。
• 销售金额：基期调整后同比为 $4.1%$，较1-2月提高4.2pct，季调环比为 $+1.7%$，显示销售市场持续回暖。
• 销售均价：基期调整后同比为 $6.0%$，显示价格回升对销售有支撑作用。
• 高频数据：3月房管局销售面积同比为 $+38%$，克而瑞百强销售面积同比为 $+28%$，均高于统计局口径，主因是高能级城市数据偏高，三四线城市恢复不及预期。

2. 竣工面积回升，反映“保交楼”加速

• 3月竣工面积：基期调整后同比为 $+32.0%$，季调环比为 $+11.4%$，显示“保交楼”政策推动竣工提速。
• 竣工周期：2019年至今的竣工大周期已基本回补完毕，未来将由“竞争格局改善”逻辑驱动，而非竣工交付。

3. 新开工面积持续下滑

• 3月新开工面积：基期调整后同比为 $-29.0%$，较1-2月扩大19.7pct，季调环比为 $-27.7%$，显示市场热度尚未蔓延至低能级城市，高能级城市土地供给成为瓶颈。

4. 投资金额同比下滑

• 3月投资金额：基期调整后同比为 $-5.9%$，季调环比为 $-7.9%$，受土地成交价下滑滞后计入和施工面积收缩影响。
• 土地购置费用：23年1-2月累计同比为 $16.4%$，短期仍面临下行压力。

5. 到位资金回升，资金链逐步修复

• 3月到位资金：基期调整后同比由负转正至 $2.8%$，季调环比为 $13.9%$，融资类与销售类资金均有所回升。
• 国内贷款：同比增速为 $6.0%$，与新开工面积同比增速背离，反映“保交楼”进程加快。
• 资金链指数：3月末为117%，显示房企资金面逐步修复，但仍未达历史安全水平（130%）。

6. 房价整体回升，结构分化

• 70城新房房价：3月环比上涨 $0.44%$，超九成城市房价上涨，二线城市表现更优。
• 百城新房房价：环比上涨 $0.02%$，显示整体房价或见底。
• 二手房房价：3月环比上涨 $0.26%$，但同比仍为 $-2.95%$，显示房价仍处于调整期。

7. 居民购买能力与意愿

• 居民存款余额：持续提升，显示潜在购买力位于高位。
• 货币活化指数：略有回升，但整体仍偏弱，反映居民购买意愿尚未完全恢复。

关键信息

• 销售复苏：3月销售面积与金额同比改善，但增速略低于预期，4月上半月销售数据有所回落。
• 竣工加速：3月竣工面积同比显著回升，显示“保交楼”政策效果显现。
• 新开工受限：受土地供给约束，新开工面积同比继续下滑。
• 投资承压：短期受土地成交价滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响。
• 资金链修复：到位资金同比由负转正，显示房企资金面逐步改善，但尚未完全恢复。
• 房价趋势：整体房价环比上涨，但同比仍为负，预计三季度房价有望转正。

投资建议

• 房地产板块：维持“弱β交易强α”策略，关注具有持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等。
• 产业链配置：关注竞争格局改善驱动下的C端入口强化、高端下沉中端、行业新进入者等机会，如【皮阿诺】。
• 生态链转型：重视顺延于开发的转型机会，如购物中心、写字楼、长租公寓、产业园、物流地产等；以及围绕房地产生态链的转型，如设计、集采、建造、交易、资产管理、房地产科技等。
• 物管与商管：关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等物管企业，以及【华润万象生活】【星盛商业】等商管企业。
• 交易与REITs：关注【贝壳】等交易平台，以及REITs标的长赛道布局。

风险提示

• 疫情反复超预期
• 政策改善不及预期
• 销售下滑超预期
• 市场流动性改善不及预期

行业数据与趋势

附：分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师，REITs研究组执行组长，负责不动产及不动产综合服务研究。
• 李盛天：研究助理，同济大学建筑与土木工程本硕。
• 区宇轩：研究助理，南开大学金融学学士，伦敦大学学院金融学硕士。
• 孔嘉庆：研究助理，香港大学经济金融学士，乔治城大学经济学硕士。

评级说明

• 股票评级：分为“强烈推荐”、“增持”、“中性”、“减持”。
• 行业评级：分为“推荐”、“中性”、“回避”。

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。
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