5、天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划评级报告_53页_2mb

天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告对天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划的优先级资产支持证券进行了信用评级，确定其信用等级为AA+。该专项计划以天津房信享有的天津房信信托贷款单一资金信托的信托受益权为基础资产，由华泰资管发行，浙商银行天津分行担任托管人，国民信托作为资金信托受托人，信瑞地产为资金信托借款人，天房集团为保证人。

主要观点

信用评级结论

• 优先级资产支持证券信用等级为AA+。
• 大公保留对其跟踪评级的权利。

正面因素

• 天津房信在天津市有良好的品牌形象和较强的区域竞争力。
• 限价房亲和美园九栋楼的销售收入作为还款来源，销售均价已确定，未来价格波动可能性较小。
• 信瑞地产以其销售收入作为质押担保，并承诺为信托贷款提供还款来源，具有一定的偿债保障。
• 天房集团为资金信托提供不可撤销的连带责任保证，具有一定的增信作用。
• 本计划设有优先/次级结构，次级证券本金对优先级证券本金提供**5.41%**的信用支撑，具有内部增信作用。
• 天津房信作为差额支付承诺人，对优先级证券具有一定的信用支撑作用。

关注因素

• 原始权益人天津房信的房地产业务主要集中在天津市，存在一定的区域集中性风险。
• 限价房销售受政府政策、经济状况、消费水平、商业地产发展等因素影响较大，销售进度具有不确定性。
• 销售进度的不稳定性可能导致前期现金流不足，可能触发差额补足机制。
• 若有不可控因素，可能影响限价房亲和美园九栋楼未来现金流与评估预测之间的偏差。

关键信息

基础资产

• 基础资产为天津房信根据法律规定享有的资金信托的信托受益权。
• 资金信托总额为3.70亿元，贷款利率为8.00%，一次性放款。
• 限价房亲和美园九栋楼预计未来三年内产生479,159,651.70元的现金流。

资产支持证券

• 优先级资产支持证券包括房信1至房信6，共6个品种，目标募集规模为3.50亿元。
• 次级资产支持证券目标募集规模为0.20亿元，由天津房信全额认购。
• 优先级资产支持证券期限分别为0.50年、1.00年、1.50年、2.00年、2.50年和3.00年。

主要参与方

• 原始权益人/信托受益人/专项计划差额支付承诺人：天津房地产信托集团有限公司（简称“天津房信”）。
• 资金信托受托人：国民信托有限责任公司（简称“国民信托”）。
• 资金信托借款人/信托差额支付承诺人：天津市信瑞房地产开发有限公司（简称“信瑞地产”）。
• 资金信托保证人：天津房地产集团有限公司（简称“天房集团”）。
• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司（简称“华泰资管”）。
• 托管人/保管人/监管银行：浙商银行股份有限公司天津分行。
• 评级机构：大公国际资信评估有限公司。
• 会计师事务所：亚太会计师事务所。

交易结构

1. 天津房信将资金委托给国民信托设立资金信托。
2. 国民信托与信瑞地产签订《信托贷款合同》，发放信托贷款。
3. 计划管理人设立专项计划，购买天津房信持有的信托受益权。
4. 信瑞地产将销售收入划转至监管账户，用于偿还信托贷款。
5. 监管银行将销售收入划付至信托财产专户。
6. 信托财产专户的现金流按期分配至资产支持证券，优先级证券先于次级证券获得支付。

资产支持证券现金流分析

预计现金流

• 亚太预测未来三年内限价房亲和美园九栋楼将产生479,159,651.70元的现金流。
• 每个付息期的现金流覆盖倍数均大于1.10倍，保障了信托受益权本息的按期、足额偿付。

压力测试

• 在销售回款减少5%的情况下，现金流覆盖倍数仍保持在1.05~1.07倍之间，显示一定的抗风险能力。
• 专项计划的现金流覆盖倍数在考虑资金沉淀的情况下较高，保障了优先级资产支持证券的偿付。

天津房信主体信用分析

公司背景

• 天津房信是天津市最早的房地产综合开发企业之一，具有房地产开发一级资质。
• 截至2014年末，注册资本为5.62亿元，天房集团为唯一股东，天津国资委为实际控制人。
• 公司业务包括房地产开发、建筑材料批发兼零售、工程施工、供热、物业服务等。

财务状况

• 总资产逐年增加，2014年末为261.95亿元。
• 资产负债率在**69.10%~76.67%**之间，存在一定的财务杠杆。
• 有息债务逐年增加，2014年末为119.27亿元，其中短期有息债务为22.67亿元。
• 所有者权益逐年增长，2014年末为61.75亿元。
• 经营性净现金流波动较大，对债务保障能力较弱。

收入与利润

• 营业收入逐年增长，2014年为93.91亿元。
• 毛利润有所波动，2014年为7.29亿元。
• 综合毛利率为7.77%，受成本影响较大。
• 建筑材料批发兼零售业务毛利润较低，且存在盈利能力弱的问题。

基础资产质量分析

销售预测

• 限价房亲和美园九栋楼预计销售828套，面积为63,827.19平方米。
• 销售均价为7,507.14元/平方米，低于周边商品房价格，具有价格优势。
• 销售回款按**30%、50%、20%**的比例进行分配，预计2015年7月起销售，2018年5月结束。

政策背景

• 天津市政府增加保障房用地供给，有助于保持保障房开发企业经营的稳定。
• 限价房销售价格由政府指导，具有价格稳定性。
• 项目不存在财政补贴，由信瑞地产独立运营。

总结

该专项计划的优先级资产支持证券具有较高的信用评级，主要得益于稳定的销售收入来源、多层信用增信措施以及良好的区域品牌形象。然而，区域集中性风险、销售进度的不确定性以及天津房信的财务状况仍是需要关注的问题。整体来看，专项计划在现金流覆盖和信用支撑方面表现良好，但未来销售和现金流的稳定性仍需持续观察。