天津房信限价房信托受益权二期资产支持专项计划信用评级报告_35页_1mb

天津房信限价房信托受益权二期资产支持专项计划信用状况总结

核心内容概述

中诚信证券评估有限公司于2016年9月28日对“天津房信限价房信托受益权二期资产支持专项计划”进行了信用评估，给予其优先级资产支持证券AA+信用等级。该信用等级表明，优先级资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性较高，违约风险较低。

本专项计划的资产支持证券分为优先级和次级，优先级资产支持证券金额为5.00亿元，次级为0.30亿元，优先级持有人的受偿顺序优先于次级持有人。优先级资产支持证券预期发行金额合计为5.30亿元，由华泰证券（上海）资产管理有限公司作为计划管理人发行，国民信托有限公司作为信托受托人，招商银行股份有限公司天津分行作为托管人。

主要观点

• 信用等级：优先级资产支持证券信用等级为AA+，表示偿付能力较强，违约风险较低。
• 基础资产：基础资产为天津市信瑞房地产开发有限公司（信瑞地产）承建的“亲和良园”项目销售收入的应收账款，总额为5.30亿元。
• 信用支持机制：本专项计划通过优先级/次级支付机制、信托贷款保证人（天津房地产集团有限公司）的连带责任保证担保、以及原始权益人（天津房信）对差额部分的补足义务，形成较强的内部信用支持。
• 现金流保障：销售回款对优先级证券本息的覆盖倍数分别为1.15、1.14、1.13倍，即使在收益率上调50BPs的情况下，覆盖倍数仍保持在1.13、1.13、1.12倍，保障较好。
• 风险与缓解措施：主要风险包括信托贷款债务人（信瑞地产）的违约风险和信托受托人（国民信托）的财务状况恶化风险，但通过担保和质押机制，风险可控。

关键信息

专项计划结构

• 优先级资产支持证券：房信二期1、房信二期2、房信二期3，预期发行金额分别为1.50亿元、2.00亿元、1.50亿元，合计5.00亿元。
• 次级资产支持证券：金额为0.30亿元，未进行信用评级。
• 基础资产：来源于信瑞地产的销售收入应收账款，总额为5.30亿元。
• 保障机制：
  • 信瑞地产以其项目销售收入应收账款进行质押。
  • 天房集团作为保证人，提供连带责任保证担保。
  • 天津房信承诺对优先级证券的差额部分进行补足。

信用触发机制

• 一旦发生信托贷款加速清偿事件，资产支持证券将提前到期，利息将按预期收益率的1.5倍计付，直至资金到账或180个工作日。
• 信用触发事件包括：借款人提供虚假财务资料、拒绝配合监管、转让重要资产、被接管、财务状况恶化等。

现金流分配机制

• 现金流按优先级/次级顺序分配，优先级证券的本金和收益优先于次级证券。
• 在正常情况下，按月归集销售收入至监管账户，再按约定时间支付税费、管理费、托管费等，最后向优先级证券投资者支付收益和本金。
• 在加速清偿情况下，信托受托人将优先分配资金至优先级证券，直至资金充足。

资金管理机制

• 借款人需在每月第2个工作日将销售收入划转至监管账户。
• 监管银行需在每月第5个工作日将资金划转至信托财产专户。
• 信托受托人需在每月第7个工作日将资金划转至专项计划账户。
• 若资金不足，差额支付义务人（天津房信）需补足差额。

重要参与方

• 原始权益人/差额支付义务人：天津市房地产信托集团有限公司（天津房信）。
• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司。
• 信托受托人：国民信托有限公司。
• 信托贷款借款人/出质人：天津市信瑞房地产开发有限公司（信瑞地产）。
• 信托贷款保证人：天津房地产集团有限公司（天房集团）。
• 托管人：招商银行股份有限公司天津分行。
• 登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司。

交易结构分析

• 本专项计划基于《信托合同》、《应收账款质押合同》、《保证合同》等法律文件设立，交易结构完备。
• 通过优先级/次级支付机制、担保和质押，形成了较强的信用支持体系。
• 现金流分配顺序清晰，资金归集和支付机制完善，有助于降低流动性风险。

信用提升机制

• 内部信用支持：优先级/次级支付机制，次级证券为优先级证券提供一定保障。
• 外部信用支持：天房集团的保证担保和天津房信的差额补足义务，为优先级证券提供额外保障。

风险与缓解方式

• 信托贷款债务人违约风险：信瑞地产作为信托贷款借款人，其偿债能力较弱，存在违约风险。
  • 缓解方式：天房集团提供连带责任保证担保，为信托贷款的偿付提供保障。
• 信托受托人资金混同风险：国民信托作为受托人，若财务状况恶化，可能导致资金混同。
  • 缓解方式：国民信托经营状况良好，资金划转机制完善，混同风险可控。

资产池及入池基础资产

• 项目概况：亲和良园项目位于天津市西青区，预计总投资167,500万元，总建筑面积252,734平方米，包括住宅和配套公建。
• 销售回款预测：预计总回款金额为64,436.52万元，其中2016年8~12月回款6,879.98万元，2017年回款25,142.68万元，2018年回款22,155.76万元，2019年1~7月回款10,258.11万元。
• 保障倍数：销售回款对信托受益权的保障倍数分别为1.05、1.07、1.05倍。

信托贷款借款人信用实力分析

• 信瑞地产：注册资本1亿元，为天津房信全资子公司，主要从事保障房建设。
• 财务状况：截至2015年，信瑞地产资产负债率高达94.49%，且无营业收入，存在较大的偿债压力。
• 偿债能力：信瑞地产的EBITDA利息保障倍数较低，经营性净现金流难以覆盖有息债务。

信托贷款保证人信用实力分析

• 天房集团：天津市最大的房地产开发企业，为国有独资企业，天津市国资委持有其100%股权。
• 财务状况：截至2015年，总资产1,792.57亿元，负债1,509.00亿元，资产负债率84.18%。
• 盈利能力：2015年实现净利润17.55亿元，毛利率23.59%，盈利能力较强。
• 偿债能力：2015年EBITDA利息保障倍数为0.56倍，对有息债务的偿付能力较强。

财务分析

• 总资产与负债：2013~2015年，天房集团总资产分别为1,034.06亿元、1,330.02亿元和1,792.57亿元，负债分别为867.49亿元、1,142.83亿元和1,509.00亿元。
• 资产负债率：2013~2015年分别为83.89%、85.93%和84.18%，保持较高水平。
• 盈利能力：2013~2015年，天房集团主营业务收入分别为164.36亿元、174.65亿元和328.86亿元，毛利率分别为15.23%、18.46%和23.59%，盈利能力逐步提升。
• 现金流保障：销售回款对优先级证券本息的覆盖倍数分别为1.15、1.14、1.13倍，保障较好。

现金流预测模拟分析

• 正常景况：销售回款对优先级证券本息的覆盖倍数分别为1.15、1.14、1.13倍。
• 压力景况：若收益率上调50BPs，覆盖倍数分别为1.13、1.13、1.12倍，仍保持较好保障。

评级结论

中诚信证评基于入池基础资产、信用增级安排、现金流覆盖情况等因素，授予本专项计划优先级资产支持证券AA+信用等级。该等级表明，优先级证券持有人预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性较高，违约风险较低。

重要参与方背景

• 天津房信：前身为天津市房产信托公司，现为天房集团全资子公司，注册资本5.6亿元。
• 天房集团：天津市最大的房地产开发企业，为国有独资企业，注册资本20亿元，天津市国资委为其实际控制人。
• 国民信托：作为信托受托人，经营状况良好，风险控制能力强。
• 招商银行天津分行：作为托管人，具备较强的专业经验和财务实力。

总结

本专项计划通过多层次的信用增级措施，包括优先级/次级支付机制、保证担保和差额补足义务，为优先级资产支持证券提供了较强的信用保障。尽管信托贷款债务人信瑞地产存在一定的偿债风险，但天房集团的保证担保和天津房信的差额补足义务为优先级证券提供了额外保障。同时，销售回款对优先级证券的覆盖倍数较高，且现金流分配机制完善，有助于降低流动性风险。中诚信证评认为，该专项计划具有较好的信用状况，优先级资产支持证券的信用等级为AA+。