基础建设REITs对基建行业影响分析报告_16页_1mb

基础设施REITs对基建行业影响分析报告总结

核心内容

基础设施REITs（不动产投资信托基金）是一种通过证券化方式将基础设施资产转化为可交易金融产品的工具，能够实现资产的流动性提升和资本的高效利用。我国自2021年起开始试点基础设施REITs，标志着基础设施投融资模式的重大创新。本报告重点分析基础设施REITs对基建行业的推动作用、发展潜力及企业参与策略，主要围绕“狭义基础设施资产”（即特许经营类资产）展开。

主要观点

1. 政策支持与市场发展

• 2021年6月，首批基础设施REITs在沪深交易所挂牌上市，市场反应积极，第二批产品认购倍数更高。
• 《十四五规划》明确提出推动基础设施REITs健康发展，以有效盘活存量资产。
• 2021年7月，发改委发布“958号文”，扩大试点范围，新增能源、保障性租赁住房、水利设施和旅游基础设施等类别。

2. 基础设施REITs的底层资产分类

• 特许经营类资产：如高速公路、污水处理、清洁能源等，具有公共服务性质，收入来源基于政府授权的收费权，资产价值受剩余经营年限影响，到期后归零。
• 产权类资产：如产业园区、仓储物流等，收入来源为租金，运营市场化程度高，资产价值受市场因素影响较大，具有升值潜力。

基础设施REITs的作用

一、提升基建企业的再投资能力

• 基建企业面临高投资、长周期、低回报的挑战，资产负债率高。
• 基础设施REITs允许原始权益人提前获得资金回流，用于再投资或偿还债务，降低资产负债率，增强企业融资能力。

二、拓宽基础设施项目资金来源

• 基础设施项目传统上依赖政府和大型企业资金，融资渠道单一。
• REITs的推出使民营资本、保险资金、理财资金和公众投资者能够参与基础设施投资，拓宽融资渠道，形成更广泛的资本支持。

三、实现投融资闭环

• “投资-建设-运营-退出-再投资”是基础设施投资的完整链条。
• REITs为基础设施资产提供了规范化的退出渠道，提升了资产流动性，有助于形成良性循环，促进高质量发展。

发展展望

• 我国基础设施存量规模庞大，持续增长，为REITs发展奠定基础。
• 2010年至2020年，我国基础设施累计投资达108万亿元，2020年公路固定资产投资24312亿元，高速公路投资13479亿元。
• 假设25%的经营性公路静态净现金流分派率超过10%，其基础资产规模将超过1.5万亿元，市场空间广阔。

全球基础设施REITs概览

• 全球已有超过40个国家和地区发行REITs，其中美国、日本、澳大利亚、新加坡等市场较为成熟。
• 全球基础设施REITs主要集中在能源、交通、污水处理、数据中心等领域。
• 中国在2021年首次发行基础设施REITs，后续市场将快速发展。

基建企业参与REITs市场建议

1. 组建专业运营团队

• 基建企业应提前组建专业运营团队，提升资产管理能力。
• 随着REITs市场发展，专业化运营将成为主流，有利于提升运营效率与质量。

2. 提升“开源”能力

• 基础设施资产运营应注重多元化收入来源，如服务区商业开发。
• 通过增加非通行费收入，提升资产抗风险能力与收益水平。

3. 做好财务与税务筹划

• REITs采用“公募基金+ABS”结构，涉及复杂的交易流程和税务安排。
• 基建企业需提前进行财务、税务及资金筹划，确保发行顺利和资金高效使用。

4. 利用政策支持，激发参与积极性

• 多地已出台REITs专项支持政策，包括项目储备、申报、审批及费用减免。
• 基建企业应充分利用政策红利，推动资产证券化进程。
• 将REITs发行规模与再投资纳入绩效考核，激励企业积极参与。

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