【报告】基础建设REITs对基建行业影响分析-16页_1mb

基础设施REITs对基建行业的影响分析报告总结

核心内容

基础设施REITs是一种通过证券化方式将基础设施资产转化为可投资的金融产品，实现资产流动性提升和资本循环的金融工具。自2021年6月首批试点项目上市以来，基础设施REITs在中国市场迅速发展，成为推动基建行业融资、投资和运营的重要手段。

主要观点

1. 政策支持与试点进展

• 2021年3月，《十四五规划》明确提出推动基础设施REITs健康发展，以盘活存量资产、形成投资良性循环。
• 2021年7月，发改委发布“958号文”，扩大试点范围，新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施和旅游基础设施等资产类别。
• 截至2021年11月，第二批基础设施REITs产品发售，如华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT，平均有效认购倍数超过50倍，市场反响热烈。

2. 基础设施REITs的底层资产分类

• 特许经营类资产：如高速公路、污水处理、水电气热市政工程等，具有公共服务性质，收入来源稳定，现金流分派率高。
• 产权类资产：如产业园区、仓储物流、数据中心等，运营市场化程度高，租金收入可随市场增长，资产价值有升值空间。

本文主要分析特许经营类资产，即狭义基础设施资产。

3. 基础设施REITs的推动作用

一、提高基建企业的再投资能力

• 基建项目投资规模大、期限长、回报率有限，导致企业资产负债率高，再融资困难。
• 基础设施公募REITs的推出，使企业能够提前获得资金回流，用于再投资或偿还债务，从而降低资产负债率，提升再融资能力。

二、拓宽基础设施项目资金来源

• REITs具备风险适中、收益稳定、现金流稳定和流动性适中的特点，吸引民营资本、保险资金、理财资金和公众投资者参与。
• 为基础设施建设提供了更广泛的资金来源，有助于降低融资难度。

三、实现基础设施领域的投融资闭环

• 通过REITs，基础设施项目实现了“投资-建设-运营-退出-再投资”的完整闭环，提升了项目的流动性，推动了基建企业的高质量发展。

关键信息

1. 基建行业特点

• 投资规模大、期限长、回报率有限，且债务融资占比高。
• PPP模式下，项目平均投资额超过14亿元，合作期限普遍超过10年。
• 高速公路等经营性项目面临收支平衡压力，尤其在疫情后，通行费收入大幅下降。

2. 基础设施REITs的必要性

• 高速公路等特许经营类资产在经营权到期后将无偿移交政府，资产价值逐年递减。
• 投资者要求的现金流分派率应高于最低标准4%，以确保投资回报。
• 2019年平均静态净现金流分派率接近6%，若无疫情影响，2020年将超过6%。
• 若有25%的经营性公路分派率超过10%，其基础资产规模可超过人民币1.5万亿元。

3. 全球基础设施REITs概览

• 全球已有超过40个国家和地区发行REITs，其中美国、日本、澳大利亚、新加坡等市场较为成熟。
• 基础设施REITs主要涵盖通信、能源、交通、污水处理等资产类型。
• 中国在2021年首次发行基础设施REITs，后续市场规模有望快速发展。

4. 基建企业参与REITs市场的建议

1. 组建专业运营团队

• 基建企业应提前组建专业运营团队，提升基础设施项目的运营管理效率。
• 随着REITs市场发展，专业化运营将成为趋势，有助于企业未来在REITs市场中的竞争力。

2. 提升“开源”能力

• 基础设施资产应注重收入来源的多元化，如高速公路服务区的商业开发。
• 通过商业开发、招商能力提升等方式，增强资产抗风险能力和盈利能力。

3. 提前做好财务、资金、税务筹划

• 基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”架构，涉及复杂交易流程，需做好税收筹划和资金匹配。
• 企业应结合发行后的资金使用计划，如偿还债务或改扩建投资，进行全周期财务和现金流测算。

4. 上下联动，激发参与积极性

• 地方政府出台REITs专项支持政策，包括项目储备、申报、审批、费用等方面的支持。
• 中央企业、地方国企和城投公司应积极利用政策支持，提升参与REITs的积极性。
• 考虑将REITs发行规模和再投资规模纳入企业绩效考核，以激励企业参与。

德勤中国建筑行业专业服务团队

德勤中国建筑行业专业服务团队为多家大型建筑工程企业提供审计、税务和咨询服务，涵盖审计、税务、咨询等多个领域，助力企业把握基础设施REITs等新兴业务的发展机遇，提升精细化管理水平。

团队成员

• 董伟龙：工业产品及建筑行业领导合伙人，电话：+86 10 8520 7130，邮箱：rictung@deloitte.com.cn
• 殷莉莉：建筑行业领导合伙人，电话：+86 10 8512 5240，邮箱：lilyin@deloitte.com.cn
• 马燕梅：建筑行业审计及鉴证合伙人，电话：+86 10 8520 7135，邮箱：celma@deloitte.com.cn
• 史啸：建筑行业审计及鉴证合伙人，电话：+86 10 8512 4454，邮箱：erishi@deloitte.com.cn