20210514-万和证券-公用事业行业_基础设施REITs破茧待出_10家试点项目对比分析_12页_951kb

报告摘要

基础设施REITs破茧待出，10家试点项目对比分析总结

核心内容概述

基础设施公募REITs作为一项创新金融工具，旨在盘活存量资产、促进基础设施高质量发展、强化资本市场服务实体经济的能力。2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施REITs正式启航。截至目前，沪深交易所已正式受理10个基础设施REITs试点项目，合计估值超过360亿元，项目推进进入关键阶段。

主要观点

交易结构设计

采用“公募基金 + ABS + 项目公司”三层架构，通过反向吸收合并构建股债交易结构。
公募基金不能直接持有未上市公司股权，因此通过ABS间接持有项目公司股权。
项目公司继承SPV的资产和负债，ABS管理人成为其100%股东，保障资产运营的稳定性。
保留原有优秀运营管理团队，并设置市场化激励约束机制，提升运营效率。

项目分布区域

试点项目主要集中于大湾区和长三角，这两个区域项目数量最多，均为3个。
中金普洛斯和富国首创水务项目资产覆盖多个区域，具有较强的区域整合优势。
其他项目多集中在单一区域，京津冀、长江经济带各1个。

项目所属行业

项目以基础设施补短板为主，其中高速公路和产业园区项目数量占比达60%。
高速公路类项目共3个，产业园区类项目共3个，仓储物流类项目2个，城镇固废处理与污水处理类各1个。

资产质量与估值

项目底层资产优质，合计估值超360亿元，其中平安广州交投广河高速公路REITs估值最高，接近100亿元。
高速公路项目平均估值超60亿元，但剩余经营年限较短，分别为15年、13年和10年。
产业园区项目出租率较高，整体出租率大多超过90%，其中华安张江光大园REITs出租率高达99.51%。
仓储物流项目出租率接近100%，客户基础扎实，资产估值分别为17.05亿元和53.46亿元。
城镇固废处理与污水处理类项目资产规模较小，估值分别为12.06亿元和17.46亿元。

现金流分配率

高速公路类项目现金流分配率较高，但因特许经营权剩余年限不同，分配率差异较大。
仓储物流与产业园区类项目预测现金流分配率在4.1% - 4.75%之间，差距较小。
中航首钢生物质与富国首创水务项目因资产运营收益较高，现金流分配率可达8% - 9.5%。
借助杠杆效应，部分项目通过申请低息商业贷款提升投资者回报。

关键信息汇总

项目数量与区域分布

项目总数：10个
区域分布：
- 大湾区：3个
- 长三角：3个
- 京津冀：1个
- 长江经济带：1个

行业分布

高速公路：3个
产业园区：3个
仓储物流：2个
城镇固废处理：1个
污水处理类：1个

项目估值汇总

总估值：超过360亿元
单项目估值：
- 高速公路类：96.74亿元、45.72亿元、45.63亿元
- 产业园区类：14.7亿元、25.28亿元、33.5亿元
- 仓储物流类：17.05亿元、53.46亿元
- 城镇固废处理类：12.06亿元
- 污水处理类：17.46亿元

现金流分配率预测（2021E-2022E）

高速公路类：
- 平安广州交投广河高速公路REITs：6.19% - 7.20%
- 国金铁建重庆渝遂高速公路REITs：8.20% - 8.40%
- 浙商证券沪杭甬高速REITs：12.00% - 11.00%
产业园区类：
- 博时招商蛇口产业园REITs：4.10% - 4.17%
- 华安张江光大园REITs：4.74% - 4.11%
- 东吴-苏州工业园区产业园REITs：4.50% - 4.54%
仓储物流类：
- 红土创新盐田港仓储物流REITs：4.47% - 4.75%
- 中金普洛斯仓储物流REITs：4.45% - 4.48%
城镇固废处理类：
- 中航首钢生物质REITs：5.92% - 8.32%
污水处理类：
- 富国首创水务REITs：8.71% - 9.13%

风险提示

项目推进不及预期：可能影响整体发行进度。
基础设施资产运营不及预期：可能影响现金流稳定性。
流动性不足：市场接受度和投资者参与度可能影响产品流动性。

总结

基础设施REITs作为一项重要的金融创新，为盘活存量资产、推动基础设施高质量发展提供了新路径。首批10单试点项目在区域分布、行业选择、资产质量和现金流分配率方面展现出不同的特点。其中，高速公路和产业园区是主力，资产质量较高，估值总额较大，但现金流分配率受资产属性影响较大。部分项目通过申请商业贷款，借助杠杆效应提升收益。整体来看，基础设施REITs具备良好的发展前景，但需关注项目推进、资产运营及流动性等潜在风险。

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