同策-烟台市·2017年房地产市场年报（分享版）-2018-58页_11mb

烟台市2017年房地产市场总结

核心内容概述

2017年，烟台房地产市场在宏观调控政策的影响下表现出明显的供需矛盾和价格波动。上半年市场因政策宽松而保持乐观情绪，下半年则因供应不足引发“涨价潮”，最终全年成交71396套，总金额达547.86亿元，创下历史高峰。2018年市场预计以维稳为主，但不排除进一步调控的可能，需保持谨慎乐观态度。

主要观点

• 宏观调控政策：2017年全国楼市调控政策密集出台，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策以“限”字当头，包括限贷、限购、限售、限价等。
• 烟台政策：烟台政策相对宽松，以稳定市场为主，抑制非理性房价上涨。出台了“十二条”政策，涵盖土地调控、预售限价、公积金政策、租购同权等。
• 金融政策：烟台金融政策收紧，购房成本增加，影响购房者积极性，短期内对成交量价产生影响。
• 城建规划：烟台规划“三纵三横”交通网络，提升城市能级，促进区域发展。
• 土地供求：2017年烟台住宅类土地供应量上涨，成交面积增长，部分房企转向棚改项目开发。
• 房产供应与成交：各区域供应和成交表现不一，开发区和福山区表现突出，莱山区因供应限制表现低迷。
• 市场趋势：市场整体供不应求，房价上涨，成交量价创新高。

关键信息

宏观政策

• “两会”定调：因城施策、货币紧缩成为趋势，部分城市调控升级。
• “十九大”定调：坚持“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 土地熔断政策：部分城市实施土地熔断政策，稳定房价，抑制开发商预期。
• “新四限”政策：
  • 限贷：提高首付比例和贷款利率。
  • 限售：限制二手房交易年限，控制投机购房。
  • 限购：限制购房资格，减少购房客户。
  • 限价：限制预售价格，稳定市场价格。

烟台政策

• “十二条”政策：涵盖土地调控、预售限价、公积金政策、租购同权等，政府从供应端与需求端双向调控，以稳定市场。
• 福山房票政策：房票限定在福山区使用，可兑换现金，加速棚改进度，降低安置成本。
• 金融政策：首套房首付比例为30%，二套房为40%；首套房利率上浮10%-15%，二套房利率上浮15%-20%。

城建规划

• 烟威都市区：定位为国家级城市群的重要组成部分，未来将纳入更多城市，提升区域人口和城镇人口。
• 交通蓝图：规划“三纵三横”交通网络，包括地铁1号线、多条高速公路和高铁项目，提升城市能级。

土地供求

• 年度供求：2017年烟台住宅类土地供应39宗，成交29宗，供应面积同比上涨72.2%。
• 区域供应：莱山区供应最多，福山区排名第二，牟平区第三。
• 区域成交：福山区成交最多，莱山区均价最高，开发区成交增长显著。

房产供应与成交

• 年度新增供应：2017年新增供应42597套，445.23万m²，同比上涨21.9%。
• 区域新增：开发区供应最多，芝罘区、福山区紧随其后。
• 年度成交：2017年成交63588套，均价7391元/m²，同比上涨9.5%。
• 六区成交：开发区成交最多，莱山区均价最高，福山区、牟平区、高新区表现活跃。

区域市场分析

• 芝罘区：刚需大盘热销，成交13503套，均价8345元/m²。
• 莱山区：供应受限，成交5668套，均价8976元/m²。
• 高新区：供应增长显著，成交7316套，均价8515元/m²。
• 牟平区：双盘带动成交增长，均价5451元/m²。
• 福山区：新老盘齐发力，成交11466套，均价6075元/m²。
• 开发区：西部工业园板块热销，成交16060套，均价7346元/m²。

房产存量

• 六区存量：全市住宅存量539.49万m²，去化周期10个月，处于合理范围。
• 各区域去化周期：高新区去化周期最短，牟平区最长。

成交排名

• 楼盘TOP10：中海国际社区以总销额32.65亿居首，万科四盘进入榜单。
• 按面积排名：中海国际社区以33.41万m²居首，万科多盘联动热销。
• 开发商TOP5：万科地产占据榜首，中海、祥隆、越秀、融创等紧随其后。

结论

2017年烟台房地产市场在政策调控和供需关系的双重影响下，表现出显著的量价增长趋势。政策相对宽松，市场乐观情绪延续，但下半年因供不应求引发涨价潮。未来市场预计以维稳为主，但需警惕进一步调控风险。