同策房产咨询-20160606-上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2016年05月30日——2016年06月05日）
核心内容概述
本周上海房地产市场整体呈现量跌价涨的态势，商品住宅、公寓、别墅成交均价均有所上涨，而商业和写字楼市场则出现供应量激增、价格回调的情况。市场整体处于高位震荡，部分中高端项目带动价格上扬，同时政策调控影响下，刚需购房者受到一定限制，但改善型需求依然强劲。
商品住宅市场分析
主要数据
- 供应面积：15.89万平米，环比下降56%
- 成交量：22.53万平米，环比下降25%
- 成交均价：38259元/平米，环比上升7%
主要观点
- 本周商品住宅市场呈现量价齐升，尽管供应量大幅下滑，但成交均价明显上涨，反映出市场对高端项目的偏好。
- 90平米以下房源去化占比最高（42.76%），显示出小户型需求依然旺盛。
- 总价200-300万元房源成交占比22.39%，成为本周成交主力。
- 本周新增供应项目中，高端项目带动市场均价上涨，部分项目因稀缺性、地段优势和设计品质受到追捧。
重点项目
| 项目名称 | 环线 | 板块 | 推盘户型 | 推出量（套） | 报价（元/平米） | 优惠情况 | 去化情况 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南山雨果 | 外郊环 | 徐泾板块 | 70平米1+1房，86平米2房 | 70 | 40000（精装） | 无优惠 | 售罄 |
| 金隅大成郡 | 外郊环 | 嘉定主城区 | 122、129、138、158平米 | 120 | 24000-29000（毛坯） | 3万抵优惠 | 售罄 |
| 新城花屿湾 | 外郊环 | 奉城板块 | 100-105平米叠加 | 100 | 17000（毛坯） | 2万抵5万，准时签约总价减2万 | 售罄 |
公寓市场分析
主要数据
- 供应面积：14.48万平米，环比下降54%
- 成交量：18.82万平米，环比下降22%
- 成交均价：38586元/平米，环比上升6%
主要观点
- 公寓市场延续量稳价升趋势，成交量小幅下滑，但均价明显上扬。
- 改善型购房者主导市场，对中高端项目的需求推动了整体均价提升。
- 本周销冠项目为奉贤金汇板块的万科金域华府（金域华庭），成交面积达12302平米，去化145套。
- **大宁板块的金茂雅苑（东区）**成交表现优异，去化57套，均价达88435元/平米。
别墅市场分析
主要数据
- 供应面积：1.41万平米，环比下降72%
- 成交量：3.72万平米，环比下降35%
- 成交均价：36600元/平米，环比上升10%
主要观点
- 别墅市场整体供应减少、成交量下滑，但均价上扬，反映出高端别墅需求依然强劲。
- 联排别墅和独栋别墅均表现突出，尤其是小户型别墅更受改善型购房者欢迎。
- **虹桥融景（豪森香提名邸）**成为本周联排销冠，去化10套；**中星红庐（红庐香颂）**成为独栋销冠，去化3套。
- 政策影响下，部分首次改善购房者选择购买总价较低的迷你户型别墅。
商业市场分析
主要数据
- 供应面积：8.52万平米，环比上升476%
- 成交量：3.8万平米，环比上升15%
- 成交均价：21647元/平米，环比下降14%
主要观点
- 商业市场出现供应量大幅增长、价格小幅回调，主要受惠南板块大面积商铺热销带动。
- **彩虹雅苑（民乐城丽园）**成为本周商业销冠，去化44套，面积10653平米。
- 供应量增长主要集中在浦东张江和闵行华漕板块，反映出商业开发热度上升。
办公市场分析
主要数据
- 供应面积：8.46万平米，环比下降26%
- 成交量：9.57万平米，环比上升8%
- 成交均价：25992元/平米，环比上升3%
主要观点
- 办公市场呈现量价齐升，酒店式公寓成为成交主力，占全市办公成交的43%。
- **龙湖商务中心（松江新城东区）**以274套成交面积15462平米成为本周办公成交榜首。
- 嘉定、原浦东、青浦板块在酒店式公寓成交中表现突出，反映出这些区域对办公需求的持续增长。
本周案例分享：湖山香颂湾
项目概况
- 物业地址：金山蒙山北路500号（近龙翔路）
- 开盘时间：2016年3月27日
- 项目特点：
- 区位优势：位于金山新城核心区域，区域内最后一个新盘在售项目。
- 户型设计：主力户型为89-127平米2-3房，均附赠飘窗，南北通透，设计方正。
- 绿化率：35%，景观良好。
- 配套设施：1公里内有欧尚卖场、万达广场、金山国际幼稚园、金山小学、金山中学等。
项目卖点
- 稀缺性：金山新城板块内唯一在售新盘。
- 设计优势：户型设计优秀，特别是92平米3房朝南。
- 配套完善：生活、休闲、商业配套齐全，适合家庭居住。
总结与展望
关键信息
- 政策影响：上海楼市调控政策已实施两个月，市场趋于平稳，成交量回归常态，但价格仍维持高位。
- 市场趋势：商品住宅、公寓、别墅市场均价上扬，商业市场供应激增但价格回调，写字楼市场量价齐升。
- 未来预测：同策研究部指出，上海房价可能在年底突破4万元/平米，市场火药味将愈来愈浓。
同策咨询研究部联系方式
- 微信公众号：同策咨询研究部&老张宏论
- 公司网址：www.tospur.com
- 研究经理：任丹萍
- 联系电话：51560606-8139 / 1381702986
总结：本周上海房地产市场整体处于高位震荡，政策调控对市场影响有限，改善型需求主导市场走势，中高端项目表现突出。商业市场供应激增，但价格回调；办公市场则延续量价齐升态势，酒店式公寓成为成交主力。
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