20180509-东吴证券-中南建设-000961.SZ-变革正在发生_期待业绩腾飞_21页_1mb

报告摘要

中南建设总结

核心内容

中南建设是江苏中南建设集团有限公司旗下的上市公司，成立于1988年，2009年借壳上市。公司目前以建筑施工和房地产开发为主营业务，形成以“一个中南、四个独立”为特点的成熟发展模式。近年来，公司进行了系统性战略调整，逐步由家族企业转型为职业经理人主导经营的企业，引入了多位优秀同业人才，推动了公司整体发展。

主要观点

战略转型与组织变革：公司由家族企业转变为职业经理人主导的组织架构，引入明星经理人，加强激励机制，提升运营效率。
销售规模快速扩张：2017年公司实现签约销售金额963亿元，同比增长91.8%，销售均价再创新高，达到13099元/平米，销售规模位居行业前列。
土地储备优化：截至2017年末，公司土地储备建筑面积达2372.5万平方米，布局主要集中在长三角、环渤海、成渝经济圈，其中二线城市占比最高。
建筑施工业务优势：公司具备丰富的建筑施工经验，拥有多个建筑资质证书，推广NPC技术，提升建筑施工效率和盈利能力。
PPP项目布局加强：公司积极参与PPP项目，通过设立产业投资基金优化融资结构，提升在基础设施领域的竞争力。
盈利预测与估值：预计2017-2019年EPS分别为0.47、0.72、0.95元，对应PE分别为16.1、10.7、8.1倍，首次覆盖给予“增持”评级。

关键信息

房地产业务

销售规模：2017年签约销售金额963亿元，同比增长91.8%；销售面积735.3万平米，同比增长76.6%。
销售均价：13099元/平米，同比增长8.6%。
行业排名：2017年位列行业第18名，运营效率排名第五。
土储布局：2017年末累计土储建筑面积2372.5万平方米，其中三线城市占比59%，但多位于一二线城市周边，具备较好的去化能力。
新增项目：2017年新增土地储备98幅地，拿地建筑面积1499.0万平米，同比增长207.2%；拿地金额占销售金额的67.2%。

建筑施工业务

收入情况：2017年建筑施工业务收入117.1亿元，占总营收38.3%，同比增加22.9%。
毛利率：2017年建筑业务毛利率11.8%，高于行业平均水平。
资质与技术：公司拥有国家房屋建筑施工总承包特级资质，推广NPC技术，获得23项发明专利。
新签合同：2017年新签合同额达312亿元，同比增长50.3%；2014-2017年复合增速达23.2%。
PPP项目：公司参与多个PPP项目，如宁波大学迁建、三亚海绵城市等，提升在基础设施领域的市场份额。

激励机制

员工持股计划：2017年公司通过员工持股计划，员工持股比例达3.52%，提升员工积极性。
项目跟投机制：公司试点跟投机制，部分董事、监事与员工共同投资新获取土地的房地产项目，实现收益共享、风险共担。

盈利预测与估值

盈利预测：预计2017-2019年EPS分别为0.47、0.72、0.95元。
PE估值：对应PE分别为16.1、10.7、8.1倍。
行业对比：公司PE估值稍高，但成长性较好，相比A股及港股主流地产公司，具有更高的增长潜力。

风险提示

行业销售规模大幅下滑：可能导致房企销售回款困难。
按揭贷款利率大幅上行：影响购房者购买力，对销售产生压力。
房地产政策大幅收紧：可能抑制房地产销售，影响公司业绩。
房企资金成本大幅上行：增加财务费用，侵蚀利润。

图表与数据

图表1：中南建设发展历程
图表2：中南建设股权结构图
图表3：2013年以来公司各业务营业收入占比
图表4：2009年以来地产开发业务收入、毛利贡献比例
图表5：2013年以来公司签约销售面积及增速
图表6：2013年以来公司签约销售金额及增速
图表7：2013年以来公司签约销售均价
图表8：公司销售规模行业排名持续提升
图表9：中南建设土地储备建筑面积
图表10：截至2017年末公司土储建筑面积区域分布
图表11：截至2017年末中南建设累计土地储备建筑面积
图表12：2017年公司各线城市拿地楼面均价
图表13：2017年公司新增土地储备分城市条线金额占比
图表14：2017年公司新增拿地分城市分布情况
图表15：公司建筑业务毛利率水平
图表16：中南建设拥有的建筑资质证书
图表17：公司2014年以来新签合同金额
图表18：公司2014年以来在手合同额
图表19：公司2016年来参与PPP项目情况
图表20：公司产业投资基金项目
图表21：公司两次员工持股计划
图表22：2016年公司跟投机制项目表
图表23：中南建设2018-2020年营业收入拆分预测
图表24：中南建设盈利预测
图表25：重点可比房地产上市公司估值

财务数据

资产负债表：2017年资产总计175004.1百万元，负债总计158405.8百万元，资产负债率90.52%。
现金流量表：2017年现金净增加额3235.3百万元，2018年现金净增加额-7336.3百万元。
利润表：2017年归属母公司净利润602.66百万元，2018年预计1757.40百万元，2019年预计2663.94百万元，2020年预计3521.10百万元。