20230628-东兴证券-房地产周报_新房销售持续下行_二手房增速大幅回落_18页_945kb

房地产周报20230626总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现疲软，A股及H股地产板块均跑输大盘。新房销售持续下行，二手房市场增速显著放缓，土地市场也呈现下行趋势。与此同时，部分城市出台政策支持多子女家庭购房，房地产行业整体仍处于政策支持与市场调整的阶段。

主要观点

• 市场表现：A股地产指数本周下跌4.68%，H股地产指数下跌10.05%，物业指数下跌10.81%，均弱于大盘。
• 新房销售：28城商品房累计销售面积同比增长9.4%，但本月至今同比下滑26.8%；一线、二线城市销售下滑幅度较大，三四线城市相对稳定。
• 二手房销售：12城二手房成交面积同比增长2.2%，但增速大幅回落；一线城市二手房销售增长显著，二线城市则出现下滑。
• 土地市场：土地成交面积和总价同比下滑，土地溢价率下降，市场整体偏冷。
• 融资情况：境内地产债发行规模同比持续下滑，融资环境趋紧。
• 政策动态：河南南阳市出台多子女家庭购房补贴政策，以支持房地产市场。

关键信息

1. 市场行情

• A股地产指数：本周跌幅为-4.68%，上周涨幅为0.23%，近12周累计跌幅为-9.40%。
• H股地产指数：本周跌幅为-10.05%，上周涨幅为3.45%，近12周累计跌幅为-22.45%。
• H股物业指数：本周跌幅为-10.81%，上周涨幅为3.22%，近12周累计跌幅为-22.16%。
• A股大盘：本周跌幅为-2.26%，上周涨幅为2.88%，近12周累计跌幅为-4.38%。
• H股大盘：本周跌幅为-5.74%，上周涨幅为3.35%，近12周累计跌幅为-7.40%。

2. 新房销售情况

• 28城新房销售：本年累计同比增长9.4%，本月至今同比下滑26.8%，上月同比增长24.1%。
• 一线、二线城市销售：一线城市本月至今同比下滑13.4%，二线城市同比下滑33.9%。
• 三四线城市销售：本月至今同比下滑19.3%，但上月同比增长-0.8%，略有改善。

3. 二手房销售情况

• 12城二手房销售：本年累计同比增长38.1%，本月至今同比微增2.2%，上月同比增长49.5%。
• 一线城市二手房销售：本月至今同比增长21.8%，上月同比增长43.6%。
• 二线城市二手房销售：本月至今同比下滑8.7%，上月同比增长54.4%。
• 三四线城市二手房销售：本月至今同比增长8.5%，上月同比增长45.3%。

4. 土地市场表现

• 土地成交面积：100大中城市本年累计成交土地建面同比下滑11.9%，本月至今同比下滑10.4%。
• 土地溢价率：本周为6.9%，上周为2.3%，整体呈下降趋势。
• 土地成交总价：本年累计同比下滑21.0%，本月至今同比下滑22.4%。

5. 内债融资情况

• 境内地产债发行规模：本年至今累计同比下滑7.8%，本月至今同比下滑25.3%，上月同比下滑33.9%。
• 融资环境：融资端持续收紧，对房企资金链形成压力。

6. 政策动态

• 多子女家庭购房补贴：河南南阳市自2023年5月1日起对多子女家庭购房给予1万至2万元补贴，以支持生育政策。

投资策略

• 行业趋势：房地产市场整体处于触底回升阶段，政策形成合力，推动市场平稳发展。
• 投资建议：
  • 重点布局高能级城市：销售与拿地向高能级城市集中，建议关注一线及二线城市的房地产企业。
  • 关注优质房企：央企、国企及信用良好的民企有望受益于融资端政策支持，改善资产负债状况。
  • 推荐企业：保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等高能级城市布局较多的龙头房企。

风险提示

• 政策落地不及预期：政策效果可能未达预期，影响市场复苏节奏。
• 盈利能力下滑：行业竞争加剧，房企盈利压力持续。
• 销售不及预期：市场复苏速度可能低于预期，影响企业现金流。
• 资产大幅减值：部分房企可能面临资产减值风险。

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。

联系方式

• 东兴证券研究所：
  • 北京：西城区金融大街5号新盛大厦B座16层
  • 上海：虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5层
  • 深圳：福田区益田路6009号新世界中心46F
  • 电话：010-66554070 / 021-25102800 / 0755-83239601
  • 传真：010-66554008 / 021-25102881 / 0755-23824526