20230219-国金证券-房地产行业研究_一二手房价企稳止跌_三支箭_持续推进_17页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本周房地产行业整体表现偏弱，A股和港股地产板块均下跌，但物业板块相对平稳。一线城市房价环比转涨，二三线城市房价跌势趋缓，显示房地产市场正在企稳。二手房市场表现强劲，尤其是一二线城市的成交面积和同比增速显著，而三四线城市则相对低迷。政策层面，央行继续拓展民企发债支持范围，推动房地产向新发展模式过渡。部分房企股权融资取得进展，如万科和招商蛇口。

主要观点

• 房价企稳：2023年1月，一线城市新房和二手房价格环比上涨，二三线城市房价下跌幅度缩小，显示市场逐步企稳。
• 销售复苏：节后第三周新房销售逐步恢复，尤其是上海、成都、武汉等城市表现较好。二手房市场持续活跃，北京、成都周成交继续领涨。
• 政策支持：央行推动“第二支箭”扩容，支持房企发债融资。股权融资持续，多家房企发布定增计划。
• 土地市场冷清：全国300城宅地成交面积和溢价率均下滑，但部分企业权益拿地金额位居前列。
• 物业板块受益：经济复苏背景下，物业板块相对稳健，推荐滨江服务、建业新生活等。

关键信息

一、市场表现

• 地产板块：

  • 本周A股房地产板块下跌3.2%，港股房地产板块下跌2.7%。
  • 物业指数相对稳定，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.9%和+1.7%。

• 新房成交：

  • 本周35个城市商品房成交合计379万平米，周环比+16%，周同比-10%。
  • 一线城市成交面积周环比+17%，周同比-19%；二线城市周环比+17%，周同比+6%；三四线城市周环比+9%，周同比-59%。

• 二手房成交：

  • 本周15个城市二手房成交合计183万平米，周环比+19%，周同比+82%。
  • 一线城市周环比+18%，周同比+62%；二线城市周环比+22%，周同比+88%；三四线城市周环比-14%，周同比+124%。

二、政策与动态

• 政策支持：

  • 央行拓展民企发债支持范围，推动房地产市场向新发展模式过渡。
  • 多家房企股权融资取得进展，如万科、招商蛇口、福星股份等。

• 公司动态：

  • 万科A：拟定增募资不超过150亿元。
  • 招商蛇口：拟通过定增购买南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权。
  • 福星股份：非公开发行股票申请获证监会受理。
  • 雅居乐、合景泰富等：成功发债，后续支持或延申至出险房企。

三、土地市场

• 全国300城宅地成交：
  • 本周成交面积409万平米，单周环比-5%，单周同比-37%。
  • 2023年初至今累计成交面积5962万平米，累计同比-11%。
  • 权益拿地金额前五企业：越秀地产（59亿元）、中建国际投资（31亿元）、京东集团（31亿元）、广州市润川房地产（30亿元）、中建三局（29亿元）。

四、库存与去化周期

• 重点城市库存：
  • 本周12城商品房库存1.6亿平米，去化周期22.4月。
  • 一线城市去化周期相对较低，三四线城市去化周期较长。

五、物业市场

• 物业行情：
  • 本周物业板块涨跌幅为0%，但相对收益较好。
  • 推荐滨江服务、建业新生活等公司，受益于经济复苏和保交楼推进。

六、行业估值

• A股地产PE-TTM：平均值17.3，中位值10.2。
• 港股地产PE-TTM：平均值11.1，中位值7.4。
• 港股物业股PE-TTM：平均值18.0，中位值9.1。
• 重点公司估值：
  • 万科A：PE-TTM 7.4，归母净利润同比增速9%。
  • 保利发展：PE-TTM 8.0，归母净利润同比增速23%。
  • 招商蛇口：PE-TTM 20.2，归母净利润同比增速32%。
  • 建发股份：PE-TTM 4.9，归母净利润同比增速18%。
  • 滨江集团：PE-TTM 5.9，归母净利润同比增速32%。
  • 中国海外发展：PE-TTM 4.3，归母净利润同比增速8%。
  • 贝壳：PE-TTM 31.8，归母净利润同比增速233%。

七、风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策对市场信心提振不足，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量仍偏低，恢复力度较弱。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成冲击。

投资建议

• 地产板块：推荐有持续拿地能力和布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等。
• 物业板块：推荐受益于经济复苏和保交楼推进的物业企业，如滨江服务、建业新生活等。
• 二手房市场：推荐强房产中介平台，如贝壳。

图表与数据

• 图表1-31：涵盖房价变动、市场表现、土地成交、库存与去化周期、政策新闻、公司动态、估值情况等关键数据。

附注

• 本报告为国金证券研究所发布，仅作参考，不构成投资建议。
• 报告数据来源于wind、中指研究院、各地政府官网等。
• 请投资者根据自身情况审慎决策。