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越秀地产2021年上半年总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2021年上半年表现出稳健的销售增长、积极的土地拓展以及盈利能力的提升。企业整体保持“绿档”财务状况，享受政策红利和投融资优势。

主要观点

• 销售业绩稳健增长：2021年上半年销售总金额同比增长26.2%，达到473.8亿元。
• 区域分布不均但增长潜力大：大湾区销售占比高达71%，成为主要业绩支撑；华中地区增速最快，达96.0%。
• 盈利能力增强：毛利润率和净利润率分别较2020年提升1.7个百分点和1.0个百分点。
• 土地储备多元化：通过“6+1”方式新增土地储备500.1万平米，其中大湾区占比最高。
• 财务状况健康：净负债率和现金短债比均处于监管红线以内，资产负债率也保持在合理水平。

关键信息

一、“6+1”多元增储，保障规模稳健增长

• 销售增长：销售面积同比增长17.9%，均价增长7.0%，带动销售总金额增长26.2%。
• 区域分布：
  • 大湾区销售金额占比71%，达336.7亿元。
  • 华东地区销售金额占比14%，为65.2亿元。
  • 华中地区销售金额占比11%，达50.7亿元。
  • 北方和西南地区销售金额占比低，分别为4%和1%。
• 土地储备：
  • 新增土地储备500.1万平米，其中大湾区占260.3万平米，华东占131.2万平米。
  • 拿地方式以非公开市场为主（50.9%），公开市场占比49.1%。
  • 企业通过TOD模式拓展土地储备，有助于控制成本。

二、盈利能力较高，毛利润率与净利润率转向上行

• 营业收入：2021年上半年营业收入为242.4亿元，其中房地产开发业务收入占比超90%。
• 结转收入：结转面积同比下降23.7%，但均价上升33.3%，带动结转收入小幅增长。
• 盈利指标提升：
  • 毛利润率从25.1%提升至26.8%。
  • 净利润率从10.1%提升至11.1%。
• 费用管控：管理费用率下降至2.2%，财务费用率下降至7.9%。
• 融资成本：加权融资成本由4.71%降至4.45%，借贷成本总额下降2.7亿元。

三、维持绿档水平，享受投融资优势

• 三道红线指标：
  • 净负债率49.8%，处于监管红线以内。
  • 剔除预收账款的资产负债率69.4%，符合监管标准。
  • 现金短债比1.8，显示企业短期偿债能力良好。
• 财务优势：
  • 绿档房企有息负债增长空间更大。
  • 财务质量优秀有助于参与土拍，不受政策限制。
  • 融资成本较低，易获得便宜资金。

图表概览

销售金额分布及变动情况（亿元）

三道红线指标

2018-2021H1相关数据

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn

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