> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 越秀地产（00123）更新报告总结 ## 核心内容 越秀地产作为广州国资越秀集团控股的综合型地产开发平台，近年来在市场中被认为产品力偏弱，局限于“广州”标签。然而，2026年5月起，广州楼市出现明显回暖，市场对越秀地产的预期开始发生转变。 ## 主要观点 1. **广州楼市企稳** - 2026年4月30日，“穗八条”政策出台后，广州市场显著回暖。 - 2026年5月以来，重点楼盘周到访量环比提高26.9%，认购量环比提高36.9%，网签量环比提高11.4%。 - 二手房周签约量环比增长9.3%，房价连续两月环比上涨。 - 广州市属国企广州安居集团宣布收储二手房，进一步表明政府稳楼市的决心。 2. **越秀地产预期反转** - 越秀地产不仅深耕广州，还在北京、上海、深圳、成都、杭州等六城布局。 - 截至2025年底，公司总土地储备1855万方，未售货值3328亿元，大湾区和非大湾区土储各占50%。 - 2026年新增土储中，广州占比降至31%，非广州权益投资占比接近70%。 - 越秀地产正通过优化土地结构和深耕核心城市，逐步修正市场对其“广州”标签的认知。 3. **产品力提升** - 越秀地产在2022-2025年持续提升产品力，其操盘的广州阅璟台成为改善型人居标杆。 - 阅璟台位于天河区广棠科创城，容积率仅2.1，周边规划有广州人才公园，自身打造约1.2万平方米中央园林。 - 项目主打88至143平方米户型，得房率优异，社区配建5000平方米会所，含恒温泳池和赛级篮球场。 - 项目在五一黄金周表现优异，来访量和去化率均高于广州核心区新房平均水平。 ## 关键信息 - **投资评级**：买入（维持） - **分析师**：杨凡 - **执业证书号**：S1230521120001 - **目标价**：7.7港币 - **当前股价**：HK$4.18 - **总市值**：16,826.14百万港元 - **总股本**：4,025.39百万股 - **PB估值**：当前约0.3倍，处于历史较低水平，具有明显修复空间。 - **财务预测**： - 2026年归属母公司净利润预计为90亿元，同比增长63.16%。 - 2027年归属母公司净利润预计为247亿元，同比增长174.60%。 - 2028年归属母公司净利润预计为522亿元，同比增长111.46%。 - 毛利率维持在8%-9%之间，销售净利率和ROE逐步提升。 ## 跟踪检验指标 - 广州新房和二手住宅成交面积及均价环比变化 - 越秀地产月度合同销售公告 - 广州安居集团收储进度及规模 - 核心项目去化速度及价格走势 ## 估值分析 - **P/E**：从254.36倍降至28.38倍，预计2026年0.5xPB估值，目标价7.7港币。 - **P/B**：当前约0.27倍，估值具有修复空间。 - **EV/EBITDA**：预计从22.49倍降至13.22倍。 ## 风险提示 1. 公司仍需结转先前低毛利项目； 2. 5-8月广州楼市淡季表现可能影响市场预期。 ## 财务摘要 | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 营业收入 | 86,457 | 85,294 | 82,021 | 86,767 | | 归母净利润 | 55 | 90 | 247 | 522 | | EPS (元) | 0.01 | 0.02 | 0.06 | 0.13 | | P/E | 254.36 | 164.82 | 60.02 | 28.38 | | P/B | 0.26 | 0.27 | 0.27 | 0.27 | | EV/EBITDA | 22.49 | 19.25 | 17.36 | 13.22 | ## 财务预测（三大报表） ### 资产负债表 | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 流动资产 | 297,686 | 299,316 | 300,826 | 306,382 | | 现金 | 32,525 | 34,518 | 38,190 | 39,468 | | 存货 | 184,329 | 185,680 | 186,552 | 186,428 | | 资产总计 | 369,745 | 372,022 | 374,193 | 380,425 | | 负债合计 | 263,912 | 264,032 | 263,824 | 266,666 | | 股东权益合计 | 105,832 | 107,990 | 110,369 | 113,759 | ### 利润表 | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 营业收入 | 86,457 | 85,294 | 82,021 | 86,767 | | 营业成本 | 79,709 | 78,641 | 75,459 | 78,958 | | 净利润 | 1,778 | 2,246 | 2,467 | 3,478 | | 归母净利润 | 55 | 90 | 247 | 522 | | EBIT | 3,351 | 3,817 | 4,103 | 5,492 | | EBITDA | 3,838 | 4,421 | 4,691 | 6,066 | ### 现金流量表 | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 经营活动现金流 | 13,943 | 3,510 | 5,203 | 2,819 | | 投资活动现金流 | 6,280 | -333 | -346 | -357 | | 筹资活动现金流 | -17,338 | -1,097 | -1,097 | -1,097 | | 现金净增加额 | 2,797 | 1,993 | 3,673 | 1,278 | ## 财务比率 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 毛利率 | 8% | 8% | 8% | 9% | | 销售净利率 | 0% | 0% | 0% | 1% | | ROE | 0% | 0% | 0% | 1% | | ROIC | 1% | 1% | 1% | 2% | | 资产负债率 | 71% | 71% | 71% | 70% | | 净负债比率 | 68% | 65% | 60% | 57% | | 流动比率 | 1.64 | 1.64 | 1.65 | 1.66 | | 速动比率 | 0.55 | 0.55 | 0.56 | 0.58 | | 总资产周转率 | 0.22 | 0.23 | 0.22 | 0.23 | | 应收账款周转率 | 61.25 | 56.71 | 56.03 | 58.75 | | 应付账款周转率 | 35.60 | 26.32 | 25.18 | 26.30 | | 每股收益 | 0.01 | 0.02 | 0.06 | 0.13 | | 每股经营现金流 | 3.46 | 0.87 | 1.29 | 0.70 | | 每股净资产 | 13.62 | 13.62 | 13.66 | 13.77 | ## 投资评级说明 - **买入**：证券相对于沪深300指数表现 +20% 以上； - **增持**：证券相对于沪深300指数表现 +10% \~ +20%； - **中性**：证券相对于沪深300指数表现 -10% \~ +10%； - **减持**：证券相对于沪深300指数表现 -10% 以下。 ## 行业投资评级 - **看好**：行业指数相对于沪深300指数表现 +10% 以上； - **中性**：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% \~ +10%； - **看淡**：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% 以下。 ## 法律声明及风险提示 - 本报告由浙商证券股份有限公司制作。 - 信息来源于公开资料，不保证真实性、准确性及完整性。 - 报告仅供客户参考，不构成投资建议。 - 投资者应独立评估信息，并考虑自身投资目的、财务状况和特定需求。 - 未经授权，不得复制、发布或传播本报告内容。