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越秀地产（00123）更新报告总结

核心内容

越秀地产作为广州国资越秀集团控股的综合型地产开发平台，近年来在市场中被认为产品力偏弱，局限于“广州”标签。然而，2026年5月起，广州楼市出现明显回暖，市场对越秀地产的预期开始发生转变。

主要观点

1. 广州楼市企稳

   • 2026年4月30日，“穗八条”政策出台后，广州市场显著回暖。
   • 2026年5月以来，重点楼盘周到访量环比提高26.9%，认购量环比提高36.9%，网签量环比提高11.4%。
   • 二手房周签约量环比增长9.3%，房价连续两月环比上涨。
   • 广州市属国企广州安居集团宣布收储二手房，进一步表明政府稳楼市的决心。

2. 越秀地产预期反转

   • 越秀地产不仅深耕广州，还在北京、上海、深圳、成都、杭州等六城布局。
   • 截至2025年底，公司总土地储备1855万方，未售货值3328亿元，大湾区和非大湾区土储各占50%。
   • 2026年新增土储中，广州占比降至31%，非广州权益投资占比接近70%。
   • 越秀地产正通过优化土地结构和深耕核心城市，逐步修正市场对其“广州”标签的认知。

3. 产品力提升

   • 越秀地产在2022-2025年持续提升产品力，其操盘的广州阅璟台成为改善型人居标杆。
   • 阅璟台位于天河区广棠科创城，容积率仅2.1，周边规划有广州人才公园，自身打造约1.2万平方米中央园林。
   • 项目主打88至143平方米户型，得房率优异，社区配建5000平方米会所，含恒温泳池和赛级篮球场。
   • 项目在五一黄金周表现优异，来访量和去化率均高于广州核心区新房平均水平。

关键信息

• 投资评级：买入（维持）
• 分析师：杨凡
• 执业证书号：S1230521120001
• 目标价：7.7港币
• 当前股价：HK$4.18
• 总市值：16,826.14百万港元
• 总股本：4,025.39百万股
• PB估值：当前约0.3倍，处于历史较低水平，具有明显修复空间。
• 财务预测：
  • 2026年归属母公司净利润预计为90亿元，同比增长63.16%。
  • 2027年归属母公司净利润预计为247亿元，同比增长174.60%。
  • 2028年归属母公司净利润预计为522亿元，同比增长111.46%。
  • 毛利率维持在8%-9%之间，销售净利率和ROE逐步提升。

跟踪检验指标

• 广州新房和二手住宅成交面积及均价环比变化
• 越秀地产月度合同销售公告
• 广州安居集团收储进度及规模
• 核心项目去化速度及价格走势

估值分析

• P/E：从254.36倍降至28.38倍，预计2026年0.5xPB估值，目标价7.7港币。
• P/B：当前约0.27倍，估值具有修复空间。
• EV/EBITDA：预计从22.49倍降至13.22倍。

风险提示

1. 公司仍需结转先前低毛利项目；
2. 5-8月广州楼市淡季表现可能影响市场预期。

财务摘要

财务预测（三大报表）

资产负债表

利润表

现金流量表

财务比率

投资评级说明

• 买入：证券相对于沪深300指数表现 +20% 以上；
• 增持：证券相对于沪深300指数表现 +10% ~ +20%；
• 中性：证券相对于沪深300指数表现 -10% ~ +10%；
• 减持：证券相对于沪深300指数表现 -10% 以下。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现 +10% 以上；
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% ~ +10%；
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% 以下。

法律声明及风险提示

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