中指-2019中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告-2020.6-60页_59mb

2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究总结

核心内容概述

本报告由中国指数研究院发布，基于“人口+产业+交通”三大维度构建了包含40余项指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国298个地级以上城市进行综合评价。研究旨在分析城市房地产市场的发展趋势，为房企提供投资决策依据。

主要观点与关键信息

1. 房地产市场趋势

• 2019年，房地产市场进入“总量平稳”与“区域分化”新阶段。
• 城市投资回归基本面，经济实力强、产业优势明显、人口持续流入的城市更具市场韧性。
• 一线城市（上海、北京、深圳、广州）继续占据投资吸引力前列，但面临存量房阶段的挑战。
• 1.5线和二线城市（如杭州、武汉、南京、成都、重庆、天津等）人口持续增长，住房需求旺盛，增长潜力大。
• 2.5线城市中，东莞仍保持全国前20名，珠海、金华等城市排名有所提升。

2. 城市发展趋势分析

人口维度

• 东部发达城市群（如粤港澳、长三角、京津冀）仍是人口主要流入区域。
• 中西部核心城市（如重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安）人口吸引力显著增强，形成“3+6”人口增长新格局。
• “人才政策”实施两年，西安、杭州、成都等城市引才效果显著，新增常住人口超过20万。
• 高校资源集中、大学生基数大的城市更具人口吸引力，如武汉、西安、成都、重庆等。

产业维度

• 产业实力是城市发展的底层驱动力，制造业仍是多数城市经济繁荣的根基。
• 东部城市更多依靠创新驱动，中西部城市则在承接产业转移的同时实现产业转型升级。
• 2018年，16个GDP过万亿的城市经济总量接近全国三分之一，其中一线城市经济实力最强，中西部核心城市如长沙、郑州、武汉、成都保持较快增长。
• 创新投入与产出呈现正相关，北京、上海、深圳研发投入强度最高，占全国21.4%。中西部重点城市如武汉、西安、成都、郑州也表现出较强的创新实力。

交通维度

• 高铁网络的发展强化了郑州、武汉等枢纽城市的地位，推动城市潜力提升。
• 北京新机场即将通航，成都将成为继上海、北京之后国内第三个拥有双机场的城市。
• 交通一体化使核心城市资源向周边扩散，带动城市群发展。

3. 城市群与都市圈发展机遇

• 粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等重大战略规划释放红利。
• 长三角和粤港澳大湾区的吸引力排名继续保持领先，分别有6个和4个城市进入全国前20名。
• 中西部核心城市如成都、重庆、武汉、长沙等在政策和产业推动下，发展潜力突出。
• 未来城市群和都市圈将成为城市发展的主要载体，核心城市带动周边区域发展。

4. 评价方法与数据来源

• 采用“量、价”两大维度，结合12个方面、40余项具体指标进行评价。
• 数据来源包括CREIS中指数据、国家统计局、城市统计年鉴、wind等，涵盖全国31个省、直辖市、自治区。
• 数据处理采用极差标准化方法，权重结合主观与客观赋权法，如因子分析与熵值法。

评价结果

• 上海、北京、深圳、广州位列全国前四。
• 杭州、武汉、南京、成都、重庆、天津等城市排名前10，其中成都排名跃升两位至第8位。
• 2019年全国房地产开发投资吸引力百强城市中，长三角和粤港澳大湾区城市占比达50%，显示其持续影响力。
• 人口、产业、交通等因素共同影响城市吸引力，其中人口规模和增速是关键指标。

特征分析

• 一线城市综合发展水平高，但面临存量房阶段，新房市场逐渐萎缩。
• 1.5线和二线城市处于快速发展期，人口和产业持续增长，市场潜力大。
• 2.5线城市如东莞、徐州等受益于核心城市的辐射，投资潜力显著。
• 部分三四线城市如珠海、佛山等在城市群带动下，人口和市场表现良好。

未来展望

• 大城市落户门槛进一步放宽，人才政策成为吸引人口的重要手段。
• 东部城市群和中西部核心城市将继续引领全国房地产市场。
• 产业转型升级与科技创新是推动城市长期发展的关键。
• 人口向大城市和都市圈聚集的趋势将持续，城市间竞争回归基本面。

附录：城市分类与排名

结论

2019年，中国房地产市场在“总量平稳”与“区域分化”的背景下，城市投资吸引力呈现明显分化。一线城市仍具核心地位，但面临存量房挑战；1.5线和二线城市快速发展，人口和产业持续流入；2.5线城市受益于城市群辐射，发展潜力大。未来，房地产企业应聚焦核心城市群与都市圈，把握城市轮动趋势，精准布局，以获取更大的发展空间和投资回报。