2017-2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究_45页-4mb

2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究总结

核心内容

本研究由中国指数研究院主持，结合CREIS中指数据等多源数据，构建了城市房地产开发投资吸引力评价模型，从市场容量和增值潜能两大维度，对全国297个地级以上城市进行综合评价。研究强调了城市群在城市格局重塑和房地产市场分化中的关键作用。

主要观点

1. 经济新常态与城市分化
   中国房地产行业进入稳步发展阶段，城市间的分化趋势明显，一线城市仍保持高吸引力，而三四线城市则因承接核心城市外溢需求而表现出增长潜力。

2. 城市群成为发展新引擎
   京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群占据全国11%的国土面积，贡献了55%的GDP，是未来城镇化和经济增长的核心区域。

3. 城市层级与吸引力
   一线城市（北上广深）排名靠前，1.5线城市如杭州、南京等表现出强劲发展势头。2线城市如郑州、合肥等也因经济和人口增长而吸引力上升。

4. 人口流动与城市发展
   人口流动是衡量城市吸引力的重要指标，北京、天津、重庆、上海、深圳等城市在2010-2015年间人口增长显著，成为城市群发展的核心驱动力。

5. 京津冀城市群的潜力与挑战
   京津冀城市群正经历从“单核”向“多核”转变，雄安新区的设立将带动区域协同发展，推动北京、天津、雄安三城“三足鼎立”。

关键信息

评价模型

• 两大维度：市场容量与增值潜能。
• 10大方面：涵盖经济、人口、产业、交通、消费、住房、政策、区域联动、房地产市场表现、未来潜力等。
• 近40项指标：构建科学、系统的城市投资吸引力评价体系。

评价结果

• 全国百强排名：上海、北京、深圳位列前三，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。
• 城市层级划分：
  • 1线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳。
  • 1.5线城市（7个）：杭州、南京、天津、重庆、成都、武汉、西安。
  • 2线城市（18个）：沈阳、西安、郑州、长沙、大连、青岛、合肥等。
  • 2.5线城市（24个）：东莞、佛山、中山、廊坊等。
  • 3线城市（69个）：徐州、珠海、蚌埠、大庆等。
  • 3.5线城市（79个）：宁德、滨州、辽阳、池州等。
  • 4线城市（96个）：黑河、大同、延安、汕尾等。

城市群发展趋势

• 京津冀城市群：

  • 北京、天津、河北三地经济差距明显，但随着雄安新区的设立和交通网络的完善，京津冀正从“单核”向“多核”发展。
  • 2020年前将建成12条城际高铁，覆盖河北21个城市，形成1小时通勤圈，推动区域一体化。

• 长三角城市群：

  • 以上海为核心，杭州、南京等城市协同发展，形成Z字形发展带。
  • 合肥因科技创新发展迅速，成为区域增长新亮点。

• 珠三角城市群：

  • 深圳、广州为双核，东莞、佛山等城市因产业转移和一体化发展，表现出较强的吸引力。

• 长江中游城市群：

  • 武汉、长沙、南昌为区域核心，未来将依托轨道交通带动周边城市发展。

• 成渝城市群：

  • 重庆、成都为核心，带动周边城市如绵阳、德阳、泸州等发展，成为西部产业转移的重要承接地。

城市发展趋势分析

阶段划分

1. 强核高聚合力：核心城市吸纳大量资源，形成强大的经济和人口集聚效应。
2. 单城市扩散阶段：核心城市向周边城市扩散，形成新城新区，溢出效应显现。
3. 城市群网状辐射：城市间联系增强，形成网状结构，促进区域协调发展。
4. 多中心大都市带：城市群内多个中心协同，形成更广泛的经济网络。

产业转移与城市发展

• 京津冀：产业转移将推动河北发展，雄安新区将成为创新高地。
• 长三角：依托科技创新，形成以创新驱动为核心的发展模式。
• 珠三角：受益于港澳合作，成为开放前沿，推动制造业升级。
• 长江中游：作为产业转移的重要通道，武汉都市圈潜力巨大。
• 成渝：作为西部增长极，未来将受益于“一带一路”和长江经济带。

未来展望

• 城市群将成为中国城市发展的主体形态，实现大中小城市协调发展。
• 京津冀、长三角、珠三角等传统城市群将继续引领全国发展，而长江中游、成渝等新兴城市群将逐步崛起。
• 政策支持如雄安新区、高铁网络、产业转移等将为城市群发展提供强大动力。

附：数据来源

• CREIS中指数据
• 国家及各省市统计局
• 中国及各省市统计年鉴
• 人口及就业统计年鉴
• 企业年报等

附：图表说明

• 图1：2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布
• 图2：京津冀城市群高铁格局
• 图3：2016年京津冀各城市GDP及人均GDP对比
• 图4：2010-2015年五大城市群常住人口增量及增幅

结语

2017年的研究揭示了中国城市房地产开发投资吸引力的格局变化，强调了城市群在经济发展中的重要作用。未来，随着政策的持续推进和产业的不断升级，城市群将成为城市发展的核心动力，房地产投资也将更加聚焦于城市群内部的潜力城市。