2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究PPT版_43页_7mb

2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究总结

核心内容

2017年，中国指数研究院发布《城市房地产开发投资吸引力研究》，从城市群视角出发，分析了中国城市房地产市场的投资吸引力变化。研究指出，随着中国房地产行业进入新常态，城市分化加剧，城市群效应显著。京津冀、长三角、珠三角等城市群成为投资热点，其中，长三角和珠三角城市群已相对成熟，京津冀则处于快速发展阶段。研究通过构建一套包含2大维度、10大方面、近40项指标的评价模型，对全国297个地级以上城市进行系统性评估。

主要观点

• 房地产市场分化加剧：核心城市仍是投资主要区域，但三四线城市由于承接一二线城市的外溢需求，投资潜力逐渐显现。
• 城市群成为发展主旋律：城市群的发展推动了城市间的协同发展，形成了区域内的“强核”与“辐射”效应。
• 京津冀、长三角、珠三角引领未来：京津冀因政策驱动、雄安新区设立、城际高铁网络建设等，成为最具发展潜力的区域；长三角在创新和产业协同方面表现突出；珠三角依托开放优势，正迈向湾区时代。
• 城市层级与投资吸引力紧密相关：一线城市如上海、北京、深圳仍保持全国领先；1.5线城市如杭州、南京、天津等因经济活力和人口流入，投资吸引力上升；2线城市如郑州、合肥、厦门等因产业升级和人口增长，表现亮眼。

关键信息

城市群发展现状

• 京津冀城市群：因雄安新区设立、高铁网络建设等政策推动，北京、天津、雄安形成“三足鼎立”格局，交通一体化将加速区域发展。
• 长三角城市群：作为国内最成熟城市群之一，上海仍是核心，杭州、南京、合肥等城市因创新能力和产业协同，表现突出。
• 珠三角城市群：依托港澳优势，制造业基础雄厚，广佛与深莞一体化程度高，未来将受益于湾区建设。
• 长江中游城市群：武汉、长沙、南昌为核心，虹吸效应明显，但尚未形成外溢效应，未来将因轨道交通发展带动周边城市。
• 成渝城市群：重庆、成都为核心，辐射带动周边城市，如绵阳、德阳、泸州、宜宾等，发展潜力大。

城市投资吸引力分级

• 1线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳，经济总量和人口规模最大，投资吸引力最强。
• 1.5线城市（7个）：杭州、南京、天津、重庆、成都、武汉、宁波，经济活跃，人口流入多，投资热度高。
• 2线城市（18个）：西安、郑州、长沙、合肥、厦门、沈阳、济南、福州等，经济基础较好，部分城市因产业转移和人口流入，表现突出。
• 2.5线城市（24个）：南宁、廊坊、东莞、南昌、宁波等，部分城市因区位优势和承接能力，投资潜力上升。
• 3线城市（69个）：如徐州、珠海等，经济及房地产市场规模适中。
• 3.5线和4线城市（175个）：如临沂、潍坊、湛江等，经济和人口规模较小，房地产市场相对冷清。

城市群发展趋势

• 城市群发展进入新阶段：京津冀、长三角、珠三角等城市群已进入成熟或快速发展阶段，而长江中游、成渝等城市群仍处于强核阶段。
• 政策驱动与产业转移：京津冀协同发展战略、雄安新区设立、长三角“Z字形”发展带、珠三角湾区建设等政策推动城市群发展。
• 交通建设是城市群发展的关键：城际高铁网络的完善将提升城市群内部联系，促进人口和产业流动，形成都市带。

大数据与人口迁徙

• 人口迁徙趋势明显：一线城市如北上广深在春节前后有大量人口流出，反映出其对周边城市的吸引力。
• 京津冀人口流入显著：天津成为人口增长最快的城市，北京周边城市如廊坊、保定等受益于环京发展，迎来投资机会。
• 长三角与珠三角人口流动活跃：上海、广州、深圳等核心城市带动周边城市人口流入，形成都市圈。

方法体系

• 评价模型：基于“量与价”的二维属性，构建包含2大维度、10大方面、近40项指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”。
• 数据来源：包括CREIS中指数据、国家及各省市统计局、统计年鉴、人口及就业数据等，时间跨度为2005-2016年。
• 分析方法：采用因子分析法，通过计算相关矩阵、特征值、因子载荷等，对城市进行投资吸引力评分。

结语

• 城市群是未来城市发展的主旋律：随着国家政策的推动，城市群的发展将加速，成为房地产投资的重要方向。
• 城市投资潜力与政策、经济、人口、交通等因素密切相关：未来，具备政策支持、经济活力、人口吸引力和交通优势的城市将更受青睐。
• 房地产行业进入新常态：从高速增长到稳步发展，房地产投资需更加注重城市价值与区域发展潜力。