2020中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告-中指-2020.6-58页_11mb

报告摘要

城市房地产开发投资吸引力研究总结（2020年）

核心内容

本报告由中指研究院发布，基于“中国房地产指数系统”，对全国297个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行了系统性研究。报告指出，2020年房地产市场进入调整阶段，城市间分化加剧，投资应聚焦于中心城市和城市群，同时关注城市内部不同区域的市场潜力。

主要观点

疫情与宏观经济影响：2020年受新冠疫情影响，全球多地区经济衰退，产业链受阻，我国宏观经济承压。政府工作报告提出“房住不炒”和“因城施策”，强调稳定市场预期。
区域发展战略：京津冀、长三角、粤港澳大湾区等区域发展迅速，成为推动经济增长的重要引擎，城市群和都市圈发展红利显著。
城市投资吸引力模型：基于2大维度（市场容量与增值潜能）、12个方面、近50项指标构建模型，全面评估城市吸引力。数据来源包括统计局、CREIS、年鉴等，覆盖15年历史数据。
城市分层与潜力：城市被细分为7个等级，1线城市（北上广深）领先，1.5线和2线城市（如杭州、南京、成都、武汉等）潜力突出，2.5线城市（如东莞、常州、南通）亦有较好表现。
人口与产业驱动：人口向东部及中西部核心城市聚集，特别是杭州、深圳、广州等城市人口增长显著。产业经济成为城市吸引力的重要支撑，东部城市及中西部核心城市产业基础较强，经济韧性突出。

关键信息

一、研究背景与方法体系

研究背景：2020年受疫情和全球经济下行影响，我国房地产市场进入调整期，政策导向更强调“稳地价、稳房价、稳预期”。
方法体系：采用2大维度、12个方面、近50项具体指标进行评价，结合主观与客观赋权法，包括因子分析和熵值法。数据来源广泛，包括统计局、CREIS、年鉴等。

二、全国城市房地产开发投资吸引力评价结果

排名情况：北上广深位列前四，杭州、南京、成都、武汉、苏州、重庆进入前十，其中杭州因数字经济和人才政策领先。
城市分层：
- 1线城市（4个）：上海、北京、深圳、广州
- 1.5线城市（8个）：杭州、南京、苏州、武汉、成都、重庆、天津、郑州
- 2线城市（18个）：无锡、宁波、温州、合肥、福州、厦门、青岛、济南、西安、长沙、贵阳、沈阳、大连、长春、佛山、烟台、潍坊、菏泽
- 2.5线城市（25个）：东莞、惠州、中山、常州、南通、徐州、扬州、嘉兴、绍兴、台州、乌鲁木齐、泉州、南昌、烟台、威海、潍坊、太原、银川、廊坊、唐山、南宁、呼和浩特
- 3线城市（62个）：珠海、江门、汕头、肇庆、湛江、清远、镇江、泰州、盐城、淮安、鄂尔多斯、宿迁、金华、湖州、舟山、芜湖、阜阳、滁州、安庆、宣城、漳州、驻马店、莆田、三明、临沂、淄博、济宁、德州、泰安、东营、菏泽、绵阳、秦皇岛、泸州、南充、宜宾、西宁、新乡、商丘、南阳、周口、洛阳、信阳、张家口、赣州、株洲、襄阳、宜昌、吉林、大庆、绥化、包头、遵义、曲靖、连云港、柳州、桂林、北海、保定、邯郸、沧州、承德、海口、三亚、兰州、济南、合肥、芜湖、石家庄、西安、重庆、宁波、武汉、郑州、南通、芜湖、济宁、烟台、威海、临沂、泉州、东莞、常州、合肥、嘉兴、南京、苏州、长沙、成都、重庆、郑州、昆明、武汉、福州、南宁、拉萨、拉萨、拉萨等城市均在不同程度上具备投资潜力。
人口迁移趋势：全国人口向东部三大区域及中西部核心城市聚集，其中杭州2019年常住人口增长55.4万，居全国首位。深圳、广州、成都、长沙、郑州等城市人口增长较快。
人才政策推动：各地出台多项人才政策，放宽落户限制、提供住房补贴等，吸引高质量人才。如杭州、广州、宁波、厦门、苏州、天津等城市均在2019年和2020年推出人才新政，提升城市吸引力。

三、城市潜力判断逻辑

人口：是城市竞争力的直接体现，也是房地产发展的基础需求。城市间人口竞争将回归基本面竞争。
产业经济：东部城市群和中西部核心城市产业基础好，经济韧性较强。疫情对产业链造成冲击，但经济实力强的城市恢复较快。
交通：交通基础设施的完善是城市吸引力的重要推动力，如京张高铁、沪通高铁等的建设，使城市间联系更加紧密，促进城市价值提升。

四、区域发展战略

长三角城市群：受《长三角区域一体化发展规划纲要》推动，区域一体化发展加快，城市综合实力提升。
粤港澳大湾区：经济基础好，产业体系完备，集群效应显著，成为中国经济的重要增长极。
京津冀城市群：产业结构优化，交通网络加密，天津及河北多地加大人才引进力度，发展潜力突出。
成渝双城经济圈：受益于国家政策支持，发展潜力显著提升。

结论

2020年，我国房地产市场进入横盘阶段，城市分化加剧，投资应聚焦于中心城市和城市群。人口、产业、交通是影响城市吸引力的核心要素，随着政策推动和区域发展，未来中西部核心城市及东部城市群将吸引更多人口和投资。房企应加强产品升级，关注健康、智能、绿色等要素，以适应市场需求变化。同时，应关注城市内部不同区域的市场潜力，实现精准投资。

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