2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究_65页_21mb

报告摘要

中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究（2021年）

核心内容概览

本报告由中指研究院发布，基于2021年全国297个地级以上城市的数据，分析了房地产开发投资吸引力，并结合“十四五”规划、城市群发展、人口流动、产业经济及交通网络等多维度因素，评估了城市的发展潜力。

主要观点与关键信息

一、研究背景与方法体系

研究背景：
- 我国经济在“十四五”开局之年保持稳中向好的态势，但面临疫情带来的不确定性。
- 人口持续向东部及中西部核心城市聚集，流动人口规模扩大。
- 人口老龄化与少子化趋势加深，人口增长将逐渐趋缓。
- “房住不炒”的定位仍为楼市调控基调，政策引导下房地产市场分化加剧。
方法体系：
- 基于2大维度（市场容量、增值潜能）和12个方面、近50项具体指标构建投资吸引力模型。
- 使用极差标准化方法对数据进行处理，结合主观和客观赋权法确定权重。
- 数据来源包括CREIS中指数据、国家统计局、地方统计局、科技部火炬中心、高铁网等。

二、全国城市房地产开发投资吸引力评价结果

排名情况：
- 北上广深一线城市稳居前四，杭州、成都、南京、武汉、苏州、重庆位列前10，其中杭州因数字经济创新而排名领先。
- 成都排名上升，显示出较强的发展潜力。
- 1.5线和二线城市因人口增加和产业聚集，市场潜力大。
- 2.5线及三线城市中，靠近核心城市的地级市吸引力较高。
区域分布：
- 东部三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）及山东半岛城市占据全国投资吸引力前20名。
- 中西部核心城市如成都、西安、郑州、重庆、武汉、长沙等，因政策利好、交通发展、产业聚集等，投资潜力显著。

三、城市发展的三大核心驱动力

人口因素：
- 人口持续向东部及中西部核心城市聚集，部分城市人口增长超300万。
- 人口受教育程度提升，一线城市如北京、南京、上海等具有较高的人才吸引力。
- 落户门槛降低，大中城市全面取消300万以下城区常住人口落户限制，加速人口集聚。
- 少子化和老龄化趋势加深，人口终将达峰值，对城市发展形成挑战。
产业经济：
- 2020年受疫情影响，多数城市经济增长放缓，但东部及中西部核心城市经济韧性较强。
- “北上深”研发实力强，带动区域创新水平提升；中西部如成都、西安、武汉、长沙等城市亦具备较强的科技创新能力。
- 数字经济成为多数城市“十四五”期间重点发展方向，房地产行业亦面临数字化转型趋势。
- GDP“万亿”城市增至23个，其中上海、北京经济总量最大，杭州、成都、武汉、重庆、苏州等城市GDP亦保持在1.5万亿以上。
交通网络：
- “八纵八横”高铁网络加速建设，运营里程达3.8万公里，稳居世界第一。
- 国家综合立体交通网建设提上日程，交通一体化推动城市群和都市圈发展。
- 轨道交通、新型城镇化及基础设施投融资改革推动TOD模式发展，提升城市高质量发展水平。

四、城市群与都市圈发展机遇

长三角城市群：
- 依托G60科创走廊和基础设施互联互通，进入高质量发展阶段。
- 上海、杭州、南京、苏州等城市排名靠前，受益于区域协同发展。
珠三角城市群：
- 粤港澳大湾区加强全球资源配置能力，推动更高水平对外开放。
- 广州、深圳、佛山、东莞等城市因产业优势和政策支持，人口吸引力增强。
京津冀城市群：
- 交通一体化、产业升级转移成效显著，公共服务共建共享深化。
- 北京、天津、石家庄等城市在区域发展中发挥关键作用。
中西部核心城市：
- 在“双循环”战略下，战略地位提升，虹吸效应增强。
- 成都、武汉、重庆、西安、郑州、长沙等城市因政策支持、产业聚集和交通枢纽建设，未来房地产市场潜力较大。

五、市场趋势与政策影响

市场表现：
- 2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%，价格稳中有升。
- 热点城市市场热度较高，但部分城市市场活力不足，库存去化周期较长。
政策影响：
- 2020年“三道红线”、“两道红线”及土地供应“两集中”政策，对房企投资、营销、融资带来挑战。
- 房地产税改革试点稳步推进，进一步完善楼市调控长效机制。

六、未来展望

房地产市场将更加依赖城市基本面，如经济、产业、人口和交通。
人口将继续向东部城市群和中西部核心城市聚集，带动住房需求增长。
产业数字化和科技创新将成为城市竞争力的重要组成部分。
随着“三孩”政策的实施，大户型住房需求将有所上升，但对三四线城市影响更大。
家庭户规模持续缩小，小户型购房需求增加，对一二线城市影响更显著。

总结

2021年中国城市房地产开发投资吸引力研究，全面评估了全国297个地级以上城市的发展潜力。研究显示，一线城市仍保持领先，但市场趋于饱和；1.5线和二线城市因人口和产业聚集，市场潜力大；中西部核心城市在政策支持下，吸引力逐步增强。未来，城市群和都市圈将成为房地产发展的主要区域，人口、产业和交通作为三大核心驱动力，将继续影响城市房地产市场的发展格局。

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