深度-2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究-中指-2021-65页_14mb

中国城市房地产开发投资吸引力研究报告（2021）

核心内容概述

本报告由中指研究院发布，基于2021年全国297个地级以上城市的数据，分析了房地产开发投资吸引力的现状与趋势。报告指出，城市的发展受到人口、产业经济、交通等核心驱动力的影响，而房地产市场呈现出明显分化格局，一线城市仍具最强吸引力，同时1.5线及二线城市增长潜力显著。

主要观点

• 经济与人口：我国经济在2020年实现超预期增长，但面临少子化、老龄化等挑战。人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，其中深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口增长超过300万。
• 产业经济：2020年受疫情影响，多数城市经济增长放缓，但东部及中西部核心城市表现突出。数字经济成为发展重点，如杭州、成都等城市依靠科技创新推动经济增长。
• 交通网络：国家加快“八纵八横”高铁建设，截至2020年运营里程达3.8万公里，为城市发展带来新的机遇。TOD模式推动城市高质量发展，交通一体化成为城市群发展的关键。
• 房地产市场：2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%，市场分化加剧，热点城市和重点城市群内三四线城市热度较高。2021年房地产调控政策继续执行，土地供应“两集中”政策对市场产生深远影响。

关键信息

一、研究背景与方法体系

• 研究背景：2021年为“十四五”开局之年，国家发展战略强调城市群和都市圈发展，房地产市场进入稳中求进阶段。
• 方法体系：构建了包含2大维度、12个方面、近50项指标的城市投资吸引力模型，对297个地级以上城市进行全样本评价。

二、全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力评价结果

• 排名情况：一线城市（北上广深）继续保持领先；杭州、成都、南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市排名上升。
• 区域分布：东部三大城市群及山东半岛城市表现突出，中西部核心城市如成都、武汉、郑州等也具备较大潜力。
• 城市分级：根据近三年商品房销售额均值及经济、人口等指标，将城市划分为七个级别，提供参考。

三、城市发展的三大核心驱动力

1. 人口：

   • 人口持续向东部及中西部核心城市聚集，城市人口基数大，对房地产市场需求支撑显著。
   • 人口增长主要得益于产业优势和人才政策的推动，如深圳、广州、成都、西安、郑州等城市人口增长超300万。
   • 人口老龄化加剧，对城市发展形成挑战，同时推动“银发经济”发展。

2. 产业经济：

   • 2020年多数城市经济增长放缓，但东部及中西部核心城市表现突出，经济规模和韧性较强。
   • “产业数字化”和“数字化产业”成为城市发展的重点，科技研发实力和创新水平对城市发展有重要推动作用。

3. 交通：

   • 高铁网络加速建设，2020年运营里程达3.8万公里，成为我国交通强国建设的重要支撑。
   • 轨道交通与新型城镇化推动TOD模式发展，提升城市宜居性和经济活力。

评价结果分析

• 一线城市：上海、北京、深圳、广州稳居前四，但新房市场受供应不足和调控政策影响，市场规模有限。
• 1.5线城市：杭州、成都、南京、武汉、苏州、重庆等城市排名上升，其中杭州因数字经济创新优势，投资吸引力持续增强；成都因成渝双城经济圈和交通发展，排名提升。
• 二线城市：无锡、宁波、温州、合肥、福州、厦门、青岛、济南、昆明、石家庄等城市排名靠前，人口和产业持续集聚。
• 2.5线城市：常州、珠海、南昌、南宁、泉州、潍坊、镇江、绍兴、烟台等城市具备发展潜力，部分城市如常州、珠海因承接产业外溢，市场热度较高。
• 三线及以下城市：部分城市如惠州、东莞、佛山、南京等，因人口流入和政策支持，房地产市场仍具增长空间。

结语

报告指出，未来城市房地产开发投资将更多依赖于经济、人口和交通等基本面，重点城市群和都市圈的发展将进一步释放市场潜力。同时，人口结构变化和政策调整将对市场产生深远影响，需关注人口老龄化、少子化趋势及“三孩”政策对住房需求结构的改变。