2020中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告-中指_58页_12mb

中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究（2020年）

核心内容概述

本报告由中指研究院发布，基于2020年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究，通过2大维度、12个方面、近50项具体指标构建评价模型，对全国297个地级以上城市进行系统性分析。报告聚焦于城市人口、产业经济、交通、房地产市场等关键因素，探讨了城市房地产开发投资吸引力的现状与未来趋势。

主要观点

• 房地产市场进入分化阶段：随着市场总量规模触顶，利润空间收缩，房地产行业进入专业化、精细化运作阶段。疫情对市场造成短期冲击，但基本面较好的城市恢复能力强，市场分化更加明显。
• 中心城市和城市群成为发展核心：政策支持下，京津冀、长三角、粤港澳等城市群及成渝、长江中游等区域成为人口与经济的主要聚集地，城市竞争力与吸引力显著提升。
• 人才政策成为重要推动力：各地纷纷出台人才政策，放宽落户限制、提供住房补贴等，促进人口与人才流入，提升城市吸引力。
• 房地产投资应聚焦重点城市：未来投资应优先考虑一线城市、1.5线城市及具备发展潜力的2线城市，关注城市基本面及区域发展潜力。

关键信息

一、研究背景与方法体系

• 研究背景：2020年，疫情对全球经济和产业链造成冲击，国内经济面临挑战。国家提出“房住不炒”政策，推动新型城镇化和“两新一重”建设，促进人口自由流动和城市发展。
• 方法体系：构建了包含2大维度（市场容量与增值潜能）、12个方面、近50项指标的评价模型，采用极差标准化方法处理数据，结合主观与客观赋权法确定权重。

二、全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力评价结果

• 一线城市：北上广深继续保持领先，但因供应不足，新房市场规模受限。
• 1.5线及2线城市：杭州、南京、成都、武汉、苏州、重庆等城市排名前10，其中杭州因数字经济优势，投资吸引力显著。
• 2.5线城市：东莞、常州、南通等城市受益于区域发展，投资潜力提升。
• 3线及以下城市：普遍为中西部及东北地区发展较落后的城市，人口与市场规模较小，吸引力有限。

三、城市潜力判断逻辑

1. 人口：人口是城市竞争力的直接体现，城市吸引力强则人口聚集，反之则人口流失。人口向东部三大区域及中西部核心城市聚集，尤其是深圳、广州、杭州等城市。
2. 产业经济：东部地区已初步走上高质量发展轨道，而北方及中西部地区发展优势仍集中在核心城市。产业创新与集群发展成为推动经济的重要因素。
3. 交通：交通基础设施的完善提升了城市间的连接性，带动了城市价值提升。例如，京张高铁、沪通高铁等项目的推进，增强了城市吸引力。

四、区域发展战略与城市群潜力

• 长三角城市群：受益于区域一体化发展，经济实力与城市竞争力显著提升。
• 粤港澳大湾区：经济基础好，产业体系完备，成为中国经济的重要增长极。
• 京津冀城市群：产业结构优化，交通网络紧密，未来发展潜力突出。
• 成渝双城都市圈：受益于“西部大开发”战略，城市潜力明显提升。

评价结果与特征分析

• 投资吸引力排名前10城市：北上广深、杭州、南京、成都、武汉、苏州、重庆、天津、郑州、西安。
• 城市梯队划分：根据近三年商品房销售额均值，将城市划分为7个级别，其中1线城市4个，1.5线城市8个，2线城市18个，2.5线城市25个，3线城市62个，4线城市98个。
• 一线城市特征：经济、人口、购买力优势明显，但新房市场规模受限。
• 1.5线及2线城市特征：基本面持续优化，人口加速流入，市场增长空间大。
• 2.5线城市特征：经济独立，购买力在区域内突出，房地产市场具备较大发展潜力。

人才政策与人口流动

• 政策趋势：各地人才政策持续发力，放宽落户门槛、提供住房补贴，吸引高层次人才。
• 主要城市：杭州、广州、宁波、厦门、苏州、天津等城市在2019年及2020年初出台了多项人才政策，显著提升了人口增长。
• 中西部城市：四川、河南等省份城镇化率偏低，省会城市具备明显人口吸引力。

产业与经济表现

• 经济现状：东部热点及中西部核心城市经济实力突出，服务业占主导地位，多数城市工业占比仍较高。
• GDP增长：2019年多数东部沿海城市GDP增速高于全国平均水平，部分城市如苏州、成都、武汉等增长较快。
• 产业创新：科技创新与产业链集群发展成为区域经济发展的关键，提升城市竞争力。

结论

• 投资策略：房企应聚焦中心城市和城市群，深耕既有区域及潜力城市，最大化享受城市发展红利。
• 市场趋势：房地产市场将进入分化阶段，人口与人才向经济发达、产业集中、交通便捷的城市聚集。
• 政策影响：国家政策推动区域协调发展，加强城市群建设，促进人口与经济的合理流动。

数据来源与方法

• 数据来源：CREIS中指数据、国家及各省市统计局、中国城市统计年鉴、wind、各城市国民经济和社会发展统计公报与统计年鉴、中国民用航空局、中国城市轨道交通协会、科技部火炬中心、高铁网等。
• 数据处理：采用极差标准化方法，结合主观与客观赋权法确定权重，构建城市房地产开发投资吸引力得分。

本报告为房企提供了科学的投资参考，强调了城市基本面与区域发展战略的重要性，建议关注人口、产业、交通等关键因素，以把握市场机遇。