2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究_43页_4mb

2017年中国城市房地产开发投资吸引力研究总结

核心内容概述

2017年，中国指数研究院发布《城市房地产开发投资吸引力研究》，聚焦城市群视角，分析中国城市房地产市场的投资趋势与潜力。研究显示，随着中国经济进入新常态，城市间的分化加剧，城市群成为房地产投资的重要方向。研究采用“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，结合经济、人口、交通、产业等多维度数据，对全国297个地级以上城市进行综合评价，揭示各城市的投资价值与潜力。

主要观点

• 经济增速放缓与产业转型：中国GDP增速进入7%以下区间，经济结构面临调整。传统工业化增长模式难以持续，后工业化时代到来，城市间产业转移与升级成为趋势。
• 城市群成为投资新方向：城市群的发展正在改变中国城市格局，京津冀、长三角、珠三角等城市群的形成和扩张，成为房地产投资的重要载体。
• 城市层级分化显著：城市投资吸引力呈现明显层级分化，一线及受核心城市辐射的三四线城市表现突出，而部分中西部三四线城市仍面临人口流出和产业落后的挑战。
• 政策驱动与城市潜力：雄安新区、京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区等国家战略推动城市群发展，为城市带来新的发展机遇。

关键信息

城市群发展现状

• 京津冀城市群：内部差距明显，政策驱动显著。雄安新区建设推动北京、天津、雄安形成“三足鼎立”格局，交通网络（尤其是高铁）的发展将加速京津冀一体化进程。
• 长三角城市群：国内最成熟城市群之一，经济活跃，城市等级完备。创新驱动成为核心，上海继续发挥心脏作用，Z字形发展带潜力大。
• 珠三角城市群：市场化程度高，产业基础雄厚。广佛与深莞一体化程度突出，正携手港澳进入湾区时代，迎来发展新机遇。
• 长江中游城市群：承东启西、联接南北，是东部产业转移的重要承接地。武汉、长沙、南昌等省会城市虹吸效应明显，未来随着轨道交通发展，九江等第二圈层城市价值将逐步提升。
• 成渝城市群：西部最具潜力的城市群，重庆、成都吸引力增强，带动周边城市发展。未来城市间联动效应将增强，周边城市迎来快速发展期。

房地产市场表现

• 一线及重点二线城市表现突出：上海、北京、深圳、广州等城市房地产开发投资吸引力居前，经济总量大，人口流入多，市场需求旺盛。
• 受核心城市辐射的三四线城市潜力大：昆山、东莞、惠州、廊坊等城市承接核心城市外溢需求，市场热度较高。
• 市场分化明显：一线城市由于土地稀缺，开发投资增速放缓，但外溢效应带动周边城市增长；部分三四线城市如辽阳、朝阳等则面临人口流出、投资低迷的困境。

城市发展阶段

• 城市群发展阶段：
  • 阶段一：强核高聚合力：核心城市吸引大量资源，形成强大的集聚效应。
  • 阶段二：单城市扩散阶段：核心城市向外扩散，形成新城新区，溢出效应显现。
  • 阶段三：城市群网状辐射：城市间联系增强，形成网状结构，推动区域协调发展。
  • 阶段四：多中心大都市带：城市群中多个城市成为核心，形成多中心格局。

未来发展趋势

• 京津冀城市群：将形成“三足鼎立”格局，交通网络完善将推动形成连绵都市带，雄安新区作为创新高地，发展潜力巨大。
• 长三角城市群：以创新驱动为核心，城市协同与博弈并存，上海、杭州、南京等城市仍具领先优势。
• 珠三角城市群：依托港澳优势，进一步开放，房地产市场潜力巨大。
• 长江中游与成渝城市群：仍处于强核阶段，未来将更多承接东部产业转移，带动区域发展。

城市投资吸引力评价结果

• 1线城市：上海、北京、深圳、广州位居前列，经济总量与人口吸附力强。
• 1.5线城市：杭州、南京、天津等城市表现突出，部分指标位居全国前列。
• 2线城市：郑州、厦门、合肥等城市排名靠前，城市基础良好，人口流入趋势明显。
• 2.5线城市：东莞、佛山等城市排名进入全国前20，受核心城市辐射影响显著。
• 三四线城市：部分城市如珠海、汕头、镇江、保定等具备承接外溢需求的潜力。

城市群发展趋势与潜力

• 京津冀城市群：预计2020年形成真正意义上的交通一体化，成为世界级城市群。
• 长三角城市群：经济水平领先，城市等级完备，创新成为核心竞争力。
• 珠三角城市群：开放水平高，制造业基础强，湾区建设带来新机遇。
• 长江中游与成渝城市群：作为产业转移承接地，发展潜力巨大，未来将逐步形成网状辐射格局。

数据来源与方法

• 数据来源：CREIS中指数据、国家及各省市统计局、统计年鉴等，涵盖全国31个省（市、区）的297个地级以上城市。
• 研究方法：采用因子分析法，构建2大维度、10大方面、近40项具体指标的评价体系，综合评估城市投资吸引力。

总结

2017年中国城市房地产开发投资吸引力研究揭示了城市间分化加剧的趋势，城市群成为未来城市发展的主要形态。研究强调了政策驱动、经济结构优化、人口流动及交通网络完善对城市群发展的关键作用。在这一背景下，房地产投资策略需更加聚焦城市群，把握区域发展机遇。京津冀、长三角、珠三角等城市群在经济、人口和政策层面具有明显优势，未来有望成为中国经济增长的重要引擎。