20210623-中国指数研究院-房地产行业_2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究_65页_21mb

中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究（2021）

核心内容概述

本报告由中指研究院发布，基于2021年数据，对全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力进行系统研究，构建了涵盖2大维度、12个方面、近50项具体指标的评价模型，旨在揭示各城市房地产市场的吸引力差异，为房地产企业投资决策提供参考。

主要观点

• 一线城市持续领先：上海、北京、深圳、广州稳居全国房地产开发投资吸引力排名前四，体现出其在经济、人口、购买力方面的综合优势。
• 1.5线及二线城市潜力突出：杭州、成都、南京、武汉、苏州、重庆等城市排名上升，尤其杭州因数字经济创新发展，投资吸引力持续增强。
• 人口向优势区域聚集：全国人口持续向东部及中西部核心城市集中，郑州、西安、成都等城市人口增长显著，人口结构优化成为城市吸引力的重要支撑。
• 房地产市场分化加剧：一线城市进入存量市场，而1.5线和二线城市因人口和产业聚集，新房市场仍有较大发展空间。
• 政策调控影响深远：2020年“三道红线”、“两道红线”和“两集中”土地出让政策对房企投资、营销带来挑战，同时也促使市场更趋理性。
• 城市群成为发展重点：长三角、珠三角、京津冀及成渝、长江中游等城市群因政策支持和基础设施建设，房地产市场潜力持续释放。
• 人才政策推动人口集聚：多个城市通过放宽落户限制、提高人才补贴等方式吸引高层次人才，提升城市吸引力。

关键信息

一、研究背景与方法体系

• 研究背景：2021年是“十四五”开局之年，经济稳中向好，但面临不确定性。城市群、都市圈发展成为国家战略重点。
• 研究方法：采用“量、价”两大维度，结合近50项指标，对297个地级以上城市进行全样本评价，形成城市房地产开发投资吸引力评价模型。

二、全国城市房地产开发投资吸引力评价结果

• 排名情况：一线城市继续领先，杭州、成都、南京、武汉、苏州、重庆位列前10，其中杭州、成都排名提升。
• 城市梯队划分：基于近三年商品房销售额均值，将城市划分为7个级别，反映城市间的发展差异。
• 区域分布特征：东部三大城市群及山东半岛城市排名靠前，中西部核心城市如成都、武汉、重庆等发展潜力突出。
• 人口吸引力：人口持续向东部及中西部核心城市聚集，2020年全国流动人口达3.76亿，增长近70%。

三、城市发展的三大核心驱动力

1. 人口

• 人口增长：全国人口总量接近峰值，但人口向大城市及城市群聚集趋势明显。
• 千万人口城市：2020年全国有18个城市人口超千万，郑州、西安等6城晋级。
• 人口结构变化：少子化和老龄化趋势显著，未来将对城市吸引力形成挑战。
• 落户政策：多地放宽落户门槛，人才政策持续发力，推动人口集聚。

2. 产业经济

• 经济韧性：东部及中西部核心城市经济规模优势明显，GDP增速高于全国平均水平。
• 产业创新：“北上深”研发实力强劲，西安、成都、武汉等中西部城市研发投入强度大，科技创新推动城市竞争力。
• “十四五”规划导向：产业数字化和数字化产业成为各城市重点发展方向，为城市未来发展提供动力。

3. 交通

• 高铁网络建设：“八纵八横”高铁运营里程达3.8万公里，稳居世界第一，交通网络完善带动区域要素流通。
• TOD模式发展：轨道交通、新型城镇化、基础设施投融资改革推动TOD模式快速发展，提升城市宜居性与经济承载力。
• 交通与城市潜力：交通网络的完善为城市群和都市圈发展提供支撑，未来将增强城市吸引力。

重点城市群发展分析

长三角城市群

• G60科创走廊：推动产业、交通一体化，进入高质量发展阶段。
• 城市表现：杭州、苏州、南京、武汉、合肥等城市表现突出，受益于区域协同发展。

珠三角城市群

• 大湾区发展：增强全球资源配置能力，深化对内经济联系，推动更高水平对外开放。
• 核心城市：广州、深圳人口增长显著，带动区域经济与房地产市场。

京津冀城市群

• 协同发展：交通一体化、产业升级、公共服务共享取得进展，创新驱动作用凸显。
• 城市表现：北京、天津、石家庄等城市在区域发展中表现突出。

中西部核心城市

• 政策支持：国家“双循环”战略下，中西部核心城市战略地位提升，虹吸能力增强。
• 城市潜力：成都、武汉、重庆、西安、郑州等城市因产业、人口等优势，房地产市场潜力较大。

房地产市场表现与趋势

• 市场恢复：2020年全国商品房销售面积达17.6亿平方米，同比增长2.6%。
• 市场分化：热点城市房地产市场热度较高，而东北、中西部部分城市市场活力不足。
• 政策影响：土地供应“两集中”政策对房企投资、营销提出更高要求，市场热度与预期趋于稳定。
• 未来趋势：房地产市场将更依赖城市基本面，人口、产业、交通等要素将成为核心吸引力。

结语

本报告强调，未来城市房地产开发投资将更加依赖于经济、人口、产业及交通等核心驱动力。东部城市群及中西部核心城市因其强大的经济基础、人口吸引力和政策支持，将成为房地产投资的主要方向。同时，随着人口老龄化与少子化趋势的加深，房地产市场将面临新的挑战，但通过政策支持和产业转型，仍具备较大的发展潜力。