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2023年12月上海土地招拍挂市场总结

核心内容概览

2023年12月，上海土地招拍挂市场表现活跃，整体成交量与成交总价均创下年内新高。全年累计成交275幅地块，成交总价达2412亿元，较2022年下降27.4%。其中，集中供地累计成交72幅地块，成交总价2200亿元，较上年下降22.5%。常态化供地方面，12月合计成交31幅地块，成交总价50.09亿元，刷新年内高点。

主要观点

集中供地市场

• 第四批次集中供地：12月完成12幅地块出让，涉及9个行政区，总成交金额362亿元。其中，6幅地块溢价成交，3幅以10%封顶溢价率成交，其余6幅以起始价成交。
• 地块质量提升：第四批次地块中，外环线以内地块占比达50%，较第三批次上升21个百分点，显示出土地供应的优化。
• 房企拿地更谨慎：底价成交地块比例从第一批次的21%上升至第四批次的50%，反映出市场热度下降及房企对项目品质要求的提升。
• 第四批次后续：1月10日进行第三轮交易，出让2幅地块，成交总价约63亿元；剩余1幅地块交易时间尚未明确。

常态化供地市场

• 经营性用地：12月成交8幅商办用地，其中黄浦区和虹口区的两幅高单价地块显著拉高全市均价。黄浦区地块单位地价超27万元/平方米，虹口区地块单位地价超7万元/平方米。
• 工业用地：12月新增供应24幅，23幅成交，成交总面积创单月新高。平均成交单位地价微降至3154元/平方米，但部分区域如浦东康桥工业区地块单价上涨。
• 科研设计用地：均价大幅回落，6幅地块成交单位地价均未超过10000元/平方米，整体表现疲软。

关键信息

集中供地分类月度成交分布

• 12月集中供地成交249.87亿元，平均单位地价56563元/平方米。
• 含住宅的混合用地平均成交单位地价为69997元/平方米，成交总价112.16亿元。
• 集中供地全年累计成交2200亿元，共出让72幅地块。

常态化供地表现

• 经营性用地：12月平均成交单位地价37678元/平方米，为下半年新高。
• 工业用地：12月成交23幅，平均成交单位地价3154元/平方米，其中浦东康桥工业区地块单价较高。
• 科研设计用地：均价回落，仅2530元/平方米。

个案分析

经营性用地

• 虹口区北外滩街道hk234B-06地块：由上海久茂置业发展有限公司竞得，面积2.32万平方米，总价71837万元，楼面地价31000元/平方米。
• 黄浦区HP186-15地块：由久事集团竞得，规划为高品质标准办公楼，位于北外滩世界会客厅项目北侧，将引入航运、体育、旅游、文化等总部型业态。

产业用地

• 闵行区浦江镇 MHPO-1306 单元 C-01A-07、C-02A-02 地块：由上海东方智媒城建设开发有限公司竞得，总面积7.82万平方米，计容建筑面积19.56万平方米，总价49480万元，楼面地价2530元/平方米。
• 项目定位：规划为东方智媒城项目二期，重点引入数字内容制作、科技应用和文化创意类企业，打造音视频文化科技产业集聚区。

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