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合景泰富（01813.HK）2018年半年报分析总结

核心内容

合景泰富2018年上半年业绩表现突出，尽管营业收入同比下降，但归母净利润和核心利润实现显著增长，体现出公司盈利能力的增强及业务结构的优化。同时，公司销售表现强劲，预售目标完成度高，拿地积极，土储充足，为未来发展奠定了良好基础。基于公司当前表现和未来预期，东吴证券维持“买入”评级。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2018年上半年实现34.64亿元，同比下降55.9%，主要受房地产业务竣工交付面积下降及均价下滑影响。
• 归母净利润：同比增长39.5%，主要得益于：
  • 出售全资子公司，获得收益11.67亿元；
  • 投资物业公允价值变动收益显著增加，达11.86亿元，同比增长1733%。
• 核心利润：同比增长36.2%，达到19.61亿元，显示公司主营业务盈利能力稳健。

2. 销售提速

• 预售额：上半年实现324亿元，同比增长82%，占去年全年销售额的85.3%，销售势头强劲。
• 销售区域：粤港澳与长三角地区预售额占比分别为28%和49%，成为主要增长引擎。
• 7月表现：预售额同比增长43.4%，呈现淡季不淡的态势，1-7月预售目标完成率达57.9%，预计全年销售目标可顺利实现。

3. 拿地积极，土储充沛

• 新增地块：上半年通过招拍挂和收并购获取15幅地块，新增建筑面积292万平米，为当期销售面积的154%。
• 楼面均价：仅5500元/平米，占销售均价的32%，成本控制能力较强。
• 土地储备：截至2018年6月末，公司权益土地建筑面积达1526万平米，分布于内地及香港31个城市，发展可持续性强。

4. 财务预测

• EPS预测：2018-2020年EPS分别为1.64、2.35、2.93元人民币。
• PE预测：对应PE分别为5.0、3.5、2.8倍，估值持续走低，反映市场对公司未来业绩的高预期。
• 毛利率与净利率：毛利率稳定在34.83%-36.10%之间，销售净利率提升至33.38%，显示公司盈利能力增强。

关键信息

财务数据概览

财务指标趋势

• 资产负债率：从2017年的79.07%上升至2020年的87.09%，显示公司负债水平逐步提高。
• 每股净资产：从2017年的8.70元增长至2020年的9.32元，体现公司资产质量提升。
• 现金净增加额：2018-2020年分别为19,174、26,155、24,540百万元，现金流状况良好。

投资建议

东吴证券认为，合景泰富凭借在长三角及粤港澳大湾区的深耕，可售货值提升助力销售进入快车道；土地储备质优价廉、多渠道融资，确保产品毛利高位企稳；投资性物业规模迅速扩大，未来租金收入有望进入收成期。因此，维持“买入”评级。

风险提示

• 行业销售规模波动较大；
• 政策调整带来的经营风险（如调控、税收、棚改等）；
• 融资环境收紧可能加剧流动性压力；
• 企业运营风险（如人员变动、施工进度、拿地资金压力）；
• 汇率波动风险；
• 棚改货币化比例不达预期，可能影响三四线城市销售。

市场数据

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