20180419-天风证券-合景泰富-01813.HK-销售有望高增长_股东增持显信心_17页_2mb

合景泰富（01813）详细总结

核心内容

合景泰富地产控股有限公司（股票代码：1813.HK）是一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，自1995年成立以来，持续发展并拓展至全国多个城市。公司2017年实现主营业务收入115.4亿元人民币，同比增长30.2%；核心利润35.2亿元人民币，同比增长20.6%；每股盈利1.17元人民币，同比增长1.7%。

主要观点

• 销售增长显著：2017年销售额达380亿元人民币，同比增长33%；2018年可推货值约1100亿元人民币，其中90%位于一二线城市，销售目标设定在600-650亿元人民币。
• 土储结构优化：截至2017年底，公司拥有权益建筑面积约1352万平方米的土地储备，若含城市更新及未挂牌项目，权益土储近1800万平方米。土储中40%位于一线城市，55%位于二线城市，抗风险能力强。
• 融资成本降低：2017年综合融资成本降至5.8%，较2016年下降，融资渠道多样且具备横向对比优势。净负债率上升至67.90%，但仍处于行业低位。
• 管理与激励优化：公司优化管理结构，引入大数据决策系统及全周期管理，提升管理效率。实施跟投制度、商业合伙人制度和股权激励，增强员工参与度和公司运营效率。
• 控股股东增持：孔健岷先生自2017年10月以来持续增持公司股票，截至2018年4月13日，共增持1729.05万股，显示对公司发展的信心。
• 盈利预测与估值：预计2018-2020年净利润分别为52.11亿、72.01亿和97.55亿元人民币，对应EPS分别为1.65、2.28和3.09元人民币，对应PE分别为6.49X、4.70X和3.47X。首次覆盖，给予“买入”评级，六个月目标价为13.2元人民币或16.5港元，对应2018年8倍PE。

关键信息

销售与货值

• 2017年销售额380亿元人民币，同比增长33%。
• 2018年可推货值1100亿元人民币，其中住宅项目占80.9%，写字楼占10.4%，服务式公寓占5.5%，商业项目占3.2%。
• 2018年1-2月预售额96.7亿元人民币，同比增长142.3%，预计有望达成销售目标。

土地储备与拿地策略

• 2017年新增35宗地块，新增建筑面积531万平方米，平均成本为5000元/平方米。
• 土储分布于29个城市，其中40%位于一线城市，55%位于二线城市。
• 公司重点发展华南与华东，同时在华北和西南地区加速扩张。

融资与负债情况

• 2017年综合融资成本为5.8%，较2016年下降。
• 净负债率上升至67.90%，但依然处于健康水平。
• 负债结构合理，1年内负债占6.3%，3-5年中长期负债占63.5%，5年以上负债占14.3%。

管理与激励机制

• 实施跟投制度，管理层及中层以上员工强制跟投，缩短开发周期，提升周转效率。
• 推出商业合伙人制度和股权激励，鼓励员工参与项目管理和建设。
• 建立大数据支撑的决策系统，提升项目管理和决策效率。

控股股东增持

• 孔健岷先生自2017年10月起持续增持，截至2018年4月13日，增持总量为1729.05万股，显示对公司未来发展的信心。

物管与投资业务

• 物管业务收入增长显著，2017年达4.55亿元人民币，同比增长23%。
• 投资性物业进入成熟期，租金收入有望提升。
• 公司计划拓展长租公寓市场，目标覆盖大部分一二线城市，提供超过3万个房间。

盈利预测

• 2018-2020年营业收入分别为182.81亿、264.94亿和369.39亿元人民币。
• 归母净利润分别为52.11亿、72.01亿和97.55亿元人民币。
• EPS分别为1.65、2.28和3.09元人民币，对应PE分别为6.49X、4.70X和3.47X。

财务数据摘要

风险提示

• 房地产调控政策超预期。
• 公司销售额不达预期。

投资建议

• 给予“买入”评级，六个月目标价为13.2元人民币或16.5港元，对应2018年8倍PE。
• 公司具备优良基本面，有望凭借融资端优势进一步做大规模并提升行业排名。