2017-房地产行业：将棚改进行到底，兼论棚改三个经济意义_28页_1mb

方正证券研究报告总结：棚户区改造对房地产行业的影响

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业，重点分析棚户区改造对房地产销售与投资的推动作用。报告指出，棚改货币化安置已成为去库存和拉动投资的重要手段，并对相关政策、资金来源、实施现状及量化效果进行了详细分析。

主要观点

• 棚改货币化推动去库存和投资：棚改货币化安置不仅能够有效去库存，还能带动房地产及相关产业的投资增长，成为房地产行业发展的核心变量之一。
• 棚改货币化安置具有三重经济意义：
  1. 拉动近20%的商品住房销售；
  2. 创造13万亿的投资拉动，其中房地产投资4.7万亿；
  3. 投放2万亿基础货币，为房地产市场提供流动性。
• 政策支持与资金创新：中央政策持续激励，通过PSL、开发性金融机构、财政拨款、农业发展银行支持等多渠道为棚改提供资金支持。
• 地方实践差异显著：各省市在棚改推进中采用不同的策略，如内蒙古的农牧民进城、陕西的棚改进度领先、贵州的资金收支平衡等。

关键信息

1. 棚改历程与现状

• 棚户区包括城市、国有工矿、林区、垦区、中央下放煤矿等五大类。
• 截至2012年底，全国棚户区和危房约4200万户。
• 2015年起，棚改货币化安置大力推广，货币化比例从9%快速上升至48.5%，预计2017年达50%，2018-2020年达60%。
• 2017年5月国务院提出2018-2020年三年1500万套棚改计划。

2. 棚改的经济意义

• 拉动销售：2015-2016年，棚改货币化安置分别拉动1.5亿平和2.5亿平的商品房销售，占当年商品住宅销售面积的13.4%和18.1%。
• 拉动投资：2017-2020年，棚改将拉动投资12.9万亿，其中房地产投资4.7万亿、基建投资1.6万亿、上下游产业投资6.6万亿。
• 投放基础货币：央行通过PSL向政策性银行投放基础货币，为房地产市场提供流动性，PSL余额截至2016年末达20526亿元。

3. 资金来源

• 抵押补充贷款（PSL）：央行创设PSL，期限长、利率低，主要用于支持棚改贷款。
• 开发性金融机构：国家开发银行是棚改贷款的主要提供者，2016年发放棚改贷款9725亿元。
• 财政拨款：中央和地方政府持续投入资金，2016年中央棚改补助资金为2243亿元。
• 社会资本参与：鼓励企业债券、银团贷款等方式引导社会资金参与棚改。

4. 棚改货币化安置运作

• 货币化安置有三种形式：政府补贴开发商、政府购买商品房、政府直接给予货币补偿。
• 望坛模式：北京城建在望坛项目中采用多种补偿方案，结合信用与担保方式融资，实现资金平衡。
• 芜湖案例：2015年起全面实施货币化安置，推出“五个一”制度，包括“一把尺子”、“一个平台”、“一张房票”、“一个政策”、“一个通道”。

5. 地方棚改实践

• 内蒙古：农牧民进城，棚改货币化安置比例达75%，商品房库存下降。
• 陕西：棚改货币化安置比例达69.8%，棚改和公租房建设位居全国前列。
• 贵州：棚改资金收支平衡，通过土地出让、商业开发等实现资金自给。
• 安徽：货币化安置比例纳入政府考核目标，全省达57.2%。
• 湖南：货币化安置比例达72.7%，带动商品房销售1134万平方米。
• 甘肃：棚改货币化安置比例达55.6%，部分市县达100%。
• 山东：棚改任务连续3年位居全国第一，货币化安置比例达55.9%。
• 山西：棚改货币化安置比例达50%，商品房库存和消化周期“双下降”。
• 辽宁：棚改货币化安置比例达75%，形成“辽宁模式”。
• 黑龙江“四煤城”：通过多渠道安置14万户，政府与市场结合推动项目。

6. 量化棚改效果

• 棚改拉动销售：2015-2016年分别拉动1.5亿平和2.5亿平的商品房销售；2017年预计拉动2.6亿平，占商品住宅需求的19.3%。
• 棚改拉动投资：2017-2020年，棚改将拉动投资12.9万亿，其中房地产投资4.7万亿。
• 敏感性分析：棚改货币化安置对销售和投资有显著影响，2017年预计拉动2.4亿平-3亿平销售，2018-2020年预计拉动7.2亿平-10.8亿平销售。

投资建议

• 受益标的：布局三四线城市的龙头房企如碧桂园、中国恒大，区域三四线龙头如华夏幸福、荣盛发展，以及棚改优势显著的北京城建。

风险提示

• 棚改政策不及预期；
• 楼市超预期降温；
• 货币政策超预期收紧。