20180911-中国银河-新城控股-601155.SH-_1+3_战略助力业绩高增_冲刺一线龙头指日可待_41页_3mb

新城控股深度报告总结

核心内容

新城控股（601155.SH）是一家全国性房地产企业，自1993年成立以来，从常州起步，逐步发展为覆盖全国70多个城市的综合地产集团。公司以“住宅+商业”双轮驱动模式为核心，通过“1+3”战略布局，即以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张，实现全国化布局。

主要观点

• 销售规模高增：2017年公司实现销售金额1265亿元，同比增长94.4%，超额完成年初目标49%；2018年上半年完成972亿元，占年目标1800亿元的54%，跻身行业前10。
• 盈利能力强劲：2017年公司实现营收405亿元，同比增长44.9%，归母净利润60亿元，同比增长99.9%，近三年净利复合增长率达22.8%。
• 土地储备充实：2017年新增土储122幅，总建面3393万平，新增货值2812亿元；2018年上半年新增土储82幅，总建面2074万平，货值245.1亿元，年末有望再创新高。
• “1+3”战略红利溢出：公司坚持“因城施策、分类调控”政策导向，三四线城市政策边际宽松，棚改货币化安置推动三四线城市购房需求，公司拿地重心下沉，受益于三四线城市市场量价齐升。
• 高周转与成本控制：公司存货周转率0.45，总资产周转率0.28，均高于行业可比龙头；三费占比销售仅3.3%，融资成本5.32%，与行业龙头比肩；ROE连续几年领先行业，2017年达29%。
• 创新业务发展迅速：公司积极拓展商业综合体、亲子乐园、创业孵化器、影城、养老地产等创新业务，提升品牌效应和市场竞争力。
• 管理层实力优良：公司高管团队经验丰富，分工明确，实行全方位、多层次激励机制，如股权激励、新城合伙人制度、“竞创百亿”计划等，有效提升员工积极性。
• 投资建议：预计2018-2020年归母净利润分别为86.3亿元、125.2亿元和181.7亿元，对应EPS分别为3.82元、5.55元和8.05元，PE分别为6.30倍、4.34倍和2.99倍。公司RNAV为37.35元，股价较RNAV折价31%，存在估值修复空间，首次覆盖，给予“推荐”评级。

关键信息

销售与业绩表现

• 2017年销售金额1265亿元，同比增长94.4%，完成年目标的149%。
• 2018年上半年销售972亿元，完成年目标的54%，跻身行业前10。
• 2017年营业收入405亿元，同比增长44.9%；归母净利润60亿元，同比增长99.9%。

土地储备与拿地策略

• 2017年拿地金额626亿元，新增土储122幅，总建面3393万平，货值2812亿元。
• 2018年上半年拿地金额279亿元，新增土储82幅，总建面2074万平，货值245.1亿元。
• “1+3”战略布局：以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张。
• 三四线城市拿地面积占比达62%，金额占比达47.8%，显示拿地重心下沉趋势。

商业板块与创新业务

• 商业地产以“吾悦”品牌为主，包括吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场。
• 2017年商业综合体销售收入169.6亿元，占营收41.8%。
• 创新业务包括“多奇妙世界”亲子乐园、“星翼空间”创业孵化器、“星轶影城”、金东方养老中心等，助力公司多元化发展。

高周转与成本控制

• 存货周转率0.45，总资产周转率0.28，高于行业龙头。
• 三费占比销售仅3.3%，融资成本5.32%，成本控制卓著。
• 2017年毛利率35.56%，ROE达29.2%，领跑行业。

财务情况

• 资产负债率85.8%，预收账款覆盖率125.4%，占总资产27.7%。
• 有息负债占比25.1%，低于行业龙头。
• 少数股东权益占比3.9%，预计2018年有望回升。

风险提示

• 宏观经济下行可能导致房价下跌，影响公司盈利。
• 棚改货币化安置进程不及预期可能影响业务及利润。

估值与投资建议

• PE估值法：2018年EPS为3.82元，PE为6.30倍，存在估值修复空间。
• NAV估值法：公司NAV估值合计927.9亿元，较总市值溢价46%。
• 投资建议：首次覆盖，给予“推荐”评级，预计2018-2020年PE分别为6.30倍、4.34倍和2.99倍。

业务发展亮点

• 住宅产品线：四大产品线“幸福起航”、“幸福乐居”、“幸福圆梦”、“幸福尊享”满足不同人群需求，2017年推出“璞樾”高端产品系列。
• 商业地产：吾悦广场发展迅速，2017年开业23个，自持率高，招商实力强，引入数千家品牌商家。
• 创新业务：多奇妙世界、星翼空间、星轶影城、金东方养老中心等，推动公司多元化发展。

战略布局

• 区域聚焦：深耕长三角，积极下沉三四线城市，推进全国化布局。
• 产品多元化：住宅与商业协同发展，推动业务增长。
• 高杠杆运营：预收账款高覆盖业绩，负债水平可控，融资渠道多元。

总结

新城控股凭借“1+3”战略布局、高周转模式、成本控制优势和创新业务拓展，实现销售与盈利双增长，正加速向一线地产龙头迈进。公司财务稳健，估值合理，具备较大的增长潜力，值得投资者关注。