20160524-兴业证券-地产上市及发债主体公司年报和季报分析_行业整体回暖_但城市_公司间分化_16页_1mb

地产行业2016年1季度分析总结

核心内容概述

本报告分析了2016年1季度地产行业的整体回暖趋势及其背后的城市与企业分化现象，同时从盈利能力、资产负债结构和偿债能力三个维度对上市地产企业和发债地产企业的财务状况进行了详细探讨。报告指出，尽管行业营收端有所改善，但整体利润、债务结构和偿债能力并未显著提升，未来地产企业主体资质分化将加剧，地产债投资需谨慎选择。

主要观点

行业基本面：回暖与分化同步

1. 政策与需求推动行业回暖

   • 2015年中以来，地产行业受政策刺激、限购需求释放及部分城市利好政策推动，整体景气度回升。
   • 一线城市房价再创新高，重点二线城市亦出现显著上涨，但三四线城市表现较弱。

2. 城市与公司间分化加剧

   • 一线与部分二线城市表现较好，三线城市主要走量，价格难起，整体库存较大。
   • 二线房价走高对三四线城市购房形成抑制作用，三四线城市成为二线购房需求的重要承接地。
   • 小开发商面临转型压力，信用风险逐步积累，而大型开发商呈现央企化趋势。

3. 库存压力仍存

   • 全国商品房待售面积连续两个月负增长，但去化速度偏慢，库存压力依然较大。

关键财务状况分析

上市地产企业财务状况

1. 营收端改善，利润端分化

   • 营收因行业回暖有所提升，但毛利率与净利润率在2015年中后出现分化。
   • 投资收益下滑与三费增加压缩净利润空间，导致净利率持续下行。

2. 资产负债率上升

   • 负债端持续膨胀，资产负债率底部中枢上移，净财务杠杆与带息负债率同步走高。
   • 财务费用占比小幅回落，但整体债务负担依然较重。

3. 现金流状况

   • 经营性现金流趋于流入，筹资性现金流扩张，显示企业扩产意愿减弱，依赖外部融资补充流动性。
   • 短期偿债能力因营收改善有所增强，但长期偿债能力未见明显改善。

发债地产企业财务状况

1. 营收回暖，利润未明显提升

   • 发债主体营收亦有所改善，但利润同比增速下滑，净利率持续下行。
   • 毛利率虽有小幅回升，但受限于拿地成本上涨，改善幅度有限。

2. 债务结构恶化

   • 长短期债务绝对量和占比均上升，资产负债率随之走高。
   • 利息负担虽有所减轻，但债务规模扩张仍对偿债能力构成压力。

3. 现金流特征

   • 经营性现金流由负转正，筹资性现金流持续扩张，反映企业流动性压力未缓解。
   • 偿债能力改善有限，尤其体现在对长期债务的覆盖能力上。

关键信息

• 行业数据

  • 2016年1季度全国商品房销售面积同比增长37%，商品住宅销售面积同比增长38.8%。
  • 一线城市房价同比上涨26%，远高于二、三线城市。
  • 全国商品房待售面积连续两个月负增长，但库存压力依然较大。

• 财务指标

  • 上市地产企业营收改善，但毛利率与净利率分化严重。
  • 发债地产企业营收亦回暖，但偿债能力未显著改善。
  • 负债端膨胀，资产负债率上升，长短期债务绝对量增加。
  • 经营性现金流由负转正，筹资性现金流扩张，显示企业依赖外部融资。

• 投资建议

  • 阶段性回暖对地产行业营收端有边际作用，但对整体利润、债务结构和偿债能力改善有限。
  • 未来地产企业主体资质分化将加剧，强者恒强、弱者恒弱趋势明显。
  • 地产债投资需精挑细选，关注中高等级债券。

结论

地产行业在2016年1季度出现阶段性回暖，但城市和企业间分化加剧，整体利润、债务结构和偿债能力未显著改善。投资建议应更加关注企业资质和债券等级，避免盲目追高。