20220329-浙商证券-绿城中国-03900.HK-绿城中国深度报告_坚守品质标杆_融资优势+聚焦核心_高质量发展可期_20页_1mb

绿城中国深度报告总结

核心内容

绿城中国（3900.HK）作为一家混合所有制房地产企业，自1995年成立以来，经历了从区域性开发商向全国性开发商的转型，并在2006年成功上市。公司通过引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝等战略股东，逐步构建了多元化的股权结构和管理体系。近年来，绿城中国持续聚焦高质量发展，通过精准的产品定位、高效的运营管理及多元化的土地储备策略，实现了业绩逆势增长，并在行业下行周期中保持了良好的市场地位。

主要观点

1. 业绩逆势增长，品质为先

• 2021年业绩表现： 实现营收1002亿元，同比增长52.4%；归母净利润44.7亿元，同比增长17.7%；核心净利润57.7亿元，同比增长44.4%。
• 毛利率变化： 受限价政策影响，毛利率下降5.5个百分点至18.1%，但公司凭借优质的土储和品牌溢价能力，有望实现毛利率趋稳改善。
• 销售表现： 2021年自投项目合同销售金额达2666亿元，同比增长24.2%；销售均价28416元/平米，同比增长9.2%。在市场转冷背景下，公司销售表现依然强劲，主要得益于其在布局、产品和运营方面的竞争优势。

2. 聚焦核心城市，区域布局优势明显

• 销售区域分布： 2021年一二线城市销售金额占比达80%，其中长三角贡献66%，环渤海贡献18%，显示公司对高能级城市的重视。
• 土地储备： 截至2021年，公司总土储货值达9488亿元，一二线城市占比74%。公司坚持“区域聚焦，城市深耕”策略，确保未来销售增长的稳定性。

3. 轻资产代建业务行业领先

• 代建业务发展： 绿城管理控股作为公司轻资产板块，2021年实现营收22.4亿元，同比增长23.7%。公司建立了“代建4.0”体系，推动行业标准化，强化其在代建市场的龙头地位。
• 代建业务增长预测： 2022-2024年，公司代建业务收入预计分别为2698亿元、3560亿元和4606亿元，显示其持续扩张能力。

4. 融资优势显著，财务结构优化

• 融资成本下降： 公司2021年平均融资成本降至4.6%，处于行业和公司历史低位。中交集团的战略入股为公司提供了坚实的融资支持。
• 三道红线改善： 截至2021年，公司净负债率、剔除预收账款后的资产负债率及现金短债比分别为52%、71.1%和2.2倍，距离“绿档”仅一步之遥。

关键信息

1. 财务预测

• 2022-2024年盈利预测： 公司预计实现营业收入分别为129659亿元、153143亿元和177745亿元，同比增长分别为28.4%、19.0%和16.1%。
• 净利润预测： 归母净利润分别为4968亿元、5378亿元和5860亿元，每股收益分别为1.99元、2.15元和2.34元。

2. 估值分析

• PE估值： 公司2022年给予7倍PE估值，对应目标价17.20港元。
• 可比公司： 当前可比公司2021-2022年平均PE为6.37、5.77倍，考虑到公司作为品质标杆及土储聚焦高能级城市，给予一定估值溢价。

3. 投资建议

• 评级： 首次覆盖给予“买入”评级。
• 目标价： 17.20港元，基于2022年7倍PE估值。

风险提示

1. 政策风险： 若调控政策放松程度和速度不及预期，将影响公司销售转化及市场表现。
2. 拿地风险： 若公司未来拿地质量不佳，将影响项目利润及整体业绩。
3. 行业风险： 个别房企风险事件可能加剧行业恐慌，影响公司股价及估值。

结论

绿城中国凭借其优质的土储、品牌溢价能力、高效的运营管理及多元的融资渠道，展现出较强的抗风险能力和持续发展的潜力。公司聚焦高能级城市与核心城市群，坚持品质为先，未来有望在行业复苏中实现规模增长与利润修复。当前给予“买入”评级，目标价17.20港元。