固收专题分析报告：土拍市场降温，对城投的偿债压力影响几何？-20211125-国金证券-20页_1015kb

报告摘要

随着房地产行业监管政策趋严，土拍市场出现显著降温，土地成交面积和总价同比大幅下降，土地出让金亦出现明显下滑。土地财政作为地方财政的重要组成部分，其下滑将直接影响城投公司的偿债能力。2022年城投债总偿债规模约4万亿元，其中3、4月为偿债高峰，需关注阶段性偿债压力对信用风险的影响。

土地市场表现：2022年1-10月，全国100大中城市土地成交面积和总价分别同比下降22.8%和9.9%，二、三线城市下滑更为明显。土拍溢价率降至历史低位，部分城市甚至多月为0。
土地财政依赖度：2020年全国土地财政依赖度为29.72%，部分省市依赖度超过45%。其中，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽依赖度较高，而宁夏、内蒙古、西藏依赖度较低。
城投债偿付压力：2022年城投债到期回售规模约4万亿元，私募债压力最大，其次为中期票据和定向工具。江苏、浙江、山东、四川、湖南为偿付压力较大的省份，其中江苏和浙江因经济实力强、金融资源丰富，影响可控。
区域影响差异：
- 22个试点城市：经济实力强，土地市场降温影响有限，城投平台资金压力可控。
- 土地财政依赖度高、债务压力大的城市：如太原、潍坊、济宁、天津、临沂等，需重点关注其城投平台的偿债能力，尤其是弱资质区县级平台。
- 土地财政依赖度低的城市：如海南、西藏、宁夏、内蒙古，短期影响较小，土地市场降温对其影响有限。

全国土地财政依赖度：2020年为29.72%，部分省市如浙江、江苏依赖度超过50%。
土地财政依赖度高的省市：浙江（55.24%）、江苏（52.00%）、广西（49.97%）、重庆（48.37%）、四川（48.28%）、山东（48.05%）、安徽（45.03%）。
土地财政依赖度低的省市：宁夏（15.33%）、内蒙古（14.42%）、西藏（4.06%）。

22个试点城市：短期影响有限，城投平台资金压力可控，如太原、长春、厦门等。
土地财政依赖度高、债务压力大的城市：
- 太原市：土地财政依赖度42.4%，城投债到期回售规模约400亿元，占存量债余额的43.2%，涉及8家平台，其中市级平台龙城发展为最大偿付主体。
- 潍坊市：土地财政依赖度53.2%，土地成交面积减少37.3%，但成交金额增加10.3%，溢价率相对较好，需关注区县级平台如临朐沂山实业。
- 济宁市：土地财政依赖度47.1%，土地成交面积下降12.9%，土地溢价率趋冷，需关注区县级平台如兖州惠民、济宁中区等。