20210919-国金证券-房地产行业研究_销售下行土拍降温_估值或迎修复_19页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告对房地产行业和物业管理行业进行了周度分析，指出当前房地产市场整体表现不佳，但物业板块表现相对较好。同时，报告分析了新房和二手房成交情况、土拍市场变化、行业政策动态、公司动态以及估值情况，认为房地产和物业板块未来或迎来估值修复。

主要观点

1. 行业表现

• 房地产板块：本周A股房地产板块下跌3.8%，位列各板块第16；港股房地产板块下跌8.2%，位列第23。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数上涨5.1%，相对沪深300指数和恒生中国企业指数分别有3.6%和4.1%的相对收益。

2. 市场数据

• 新房成交：本周40个城市商品房成交553万平米，周环比+8%，周同比-12%，月度累计同比-16%，年度累计同比+23%。
• 二手房成交：本周17个城市二手房成交125万平米，周环比-1%，周同比-40%，月度累计同比-35%，年度累计同比+5%。
• 库存与去化周期：12城商品房库存为1.47亿平米，去化周期为14.5月，较去年同比增加2.1个月。

3. 土拍市场

• 9月以来，苏州、成都、沈阳等城市进行了第二轮集中土拍，流拍率均上升，溢价率普遍下降。
• 二次供地的流拍率分别为14%、31%和57%，而一次供地的流拍率分别为0%、0%和12%。

4. 估值情况

• A股地产板块PE（ttm）为5x，港股地产板块PE（ttm）为4x，均处于历史最低水平。
• 物业板块PE（ttm）为19x，相较1月高点回调50%以上。

5. 投资建议

• 地产板块：若流动性持续紧张，头部房企如保利发展、万科更具机会；若流动性出现转向，弹性较大的标的如融创中国可能受益。
• 物业板块：民营物企战略地位高，业绩增长有保障，推荐金科服务，建议关注碧桂园服务。

关键信息

1. 行情回顾

• 地产行情：本周涨跌幅前5名为广宇发展、嘉年华国际、顺发恒业、亚太实业、长春经开；末5名为SOHO中国、中国恒大、易居企业控股、融创中国、富力地产。
• 物业行情：本周涨跌幅前5名为远洋服务、宋都服务、浦江中国、华发物业服务、银城生活服务；末5名为融创服务、碧桂园服务、弘阳服务、佳兆业美好、金科服务。

2. 数据跟踪

• 新房成交：一线城市周环比+10%，周同比-31%；二线城市周环比+6%，周同比+3%；三四线城市周环比+20%，周同比-40%。
• 二手房成交：一线城市周环比+3%，周同比-42%；二线城市周环比-4%，周同比-38%；三线城市周环比+33%，周同比-48%。

3. 政策与新闻

• 上海、海南、广东等地出台房地产相关政策，涉及土地利用、二级市场建设、人才租赁住房等。
• 多家地产公司发布经营公告，涉及销售数据、土地竞拍、融资动态等。

4. 公司动态

• 地产公司：华润置地、金隅集团、华侨城A、阳光城、城建发展、绿地控股等公司发布了经营公告或融资动态。
• 物业公司：龙光智慧服务、荣万家、世茂服务、卓越商企服务、宝龙商业等公司进行了股权收购、战略合作、股份购回等操作。

5. 上市公司回购情况

• 多家地产公司及物业公司进行了股份回购或增持，如旭辉控股、金地集团、融创服务、新城悦服务、碧桂园服务等。

风险提示

1. 房地产调控超预期收紧
2. 销售毛利率恢复低于预期
3. 增值服务发展不及预期

图表目录

• 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅位列第16
• 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅位列第23
• 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表5：本周恒生物业服务及管理指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表8：40城新房成交面积及同比增速
• 图表9：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表10：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表11：40城新房成交明细
• 图表12：17城二手房成交面积及同比增速
• 图表13：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表14：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表15：17城二手房成交明细
• 图表16：12城商品房库存及去化周期
• 图表17：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表18：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表19：地产行业政策新闻汇总
• 图表20：上市公司动态
• 图表21：物管行业资讯
• 图表22：物管公司动态
• 图表23：上市地产和物管公司回购或增持统计
• 图表24：A股地产PE-TTM
• 图表25：港股地产PE-TTM
• 图表26：港股物业股PE-TTM
• 图表27：覆盖公司估值情况