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固定收益点评：土储专项债重启与影响分析

核心内容概述

2025年土地储备专项债发行重启，但发行节奏偏慢。截至目前，全国已发行用于土地储备的专项债共计524亿元，涉及北京、广东、四川、湖南等省份。与此同时，专项债用于收购存量商品房作为保障房的政策尚未实施，仍处于探索阶段。土储专项债的重启对于房地产市场和地方政府债务管理具有重要意义，同时也伴随着一定的风险。

主要观点与关键信息

1. 土储专项债发行情况

• 2025年发行情况：截至当前，全国已发行用于土储的专项债524亿元，其中广东、四川、湖南、北京分别发行307亿元、6.2亿元、94亿元和117亿元。
• 2024年政策支持：2024年10月12日，国新办发布会提出允许专项债用于土地储备、收购存量商品房用于保障房、优化税收政策三大方向。
• 政策依据：2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》；2025年3月，财政部和自然资源部联合印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，进一步明确土储专项债的用途。

2. 土储专项债的前世今生

• 定义与流程：土地储备是县级以上政府通过收购、征收等方式获取土地，进行前期开发和管理，最终供应市场的行为。流程包括储备计划、入库储备、前期开发管护和土地供应四个阶段。
• 融资模式演变：
  • 2001-2016年：主要依赖金融机构信贷支持，但存在绕开土地储备机构的违规现象。
  • 2017-2019年：专项债成为主要融资方式，发行规模迅速增长。
  • 2019年9月后：土储专项债被叫停，仅允许用于租赁住房建设。
  • 2024年10月起：土储专项债重新启动，用于回收闲置土地及部分新增土地储备。

3. 本轮土储专项债与上一轮的主要差异

• 用途不同：本轮专项债用于回收存量闲置土地，而非单纯用于新增土地储备。
• 发行模式不同：本轮并非独立的土储专项债品种，而是专项债中部分资金用于土储项目。
• 区域分布不同：上一轮土储专项债集中在土地出让规模大、地方财力强的地区，如广东、江苏、浙江等；本轮则更侧重于具体项目需求。

4. 上轮土储专项债发行概览

• 发行时间与规模：2017-2019年土储专项债发行规模分别为2406.98亿元、6052.59亿元和6458.76亿元，占当年新增专项债的比例分别为26%、44%和30%。
• 期限分布：5Y期限占比最高，达85.8%；3Y次之，占比10.2%；5Y以上期限占比4%，最长发行年限为26Y。
• 区域分布：广东、江苏、浙江为发行主力，发行总额分别为1438.99亿元、1438.30亿元和1108.6亿元。

5. 2025年土储专项债规模估算

• 上限估算：参考2017-2019年土储专项债在新增专项债中的占比，2025年4.4万亿元新增专项债中，按30%估算，土储专项债上限约为1.1万亿元。
• 下限估算：根据广东、四川、山东三地2017-2019年土储专项债占比18.3%，估算全国土储专项债发行规模约为4638亿元；若以2017-2019年发行高峰估算，预计2025年额度约为7107亿元。
• 总体预测：2025年用于土储的专项债规模大概率落在5000-8000亿元之间，上限11000亿元。

6. 土储专项债重启的影响

• 盘活存量土地：预计2025年土储专项债将盘活约5.2%-10.4%的存量土地，价值约9.6万亿元，实际占比可能更低。
• 缓解流动性压力：城投平台因托底拿地而面临较大流动性压力，土储专项债有助于缓解其资金压力，预计城投平台受益较多。
• 加快专项债发行：土储专项债重启有助于缓解“缺项目”问题，提升专项债发行效率和资金使用效率。

风险提示

• 政策变化风险：若财政政策发生超预期调整，可能影响专项债发行规模和用途。
• 测算风险：数据测算可能存在误差，导致预测结果与实际发行情况不符。
• 数据滞后风险：部分数据更新不及时，可能影响对专项债现状和趋势的准确分析。

结论

2025年土储专项债重启，为房地产市场和土地储备提供新的融资渠道，有助于调节土地供需关系、缓解城投和房企的流动性压力，并推动专项债发行节奏加快。然而，其规模和实施效果仍需关注政策变化及数据准确性。