20210110-天风证券-2020年土地市场回顾_市场规模稳定增长_供需关系趋向平衡_18页_2mb

房地产市场2020年回顾与展望总结

核心内容概览

2020年房地产土地市场呈现市场规模稳定增长、供需关系趋向平衡、土地价格温和上涨、溢价率维持历史低位、因城施策调控政策常态化等特征。整体市场热度与2019年基本一致，土地市场逐渐向政策导向型发展，同时政策对房企融资的限制进一步影响土地市场需求端。

主要观点

1. 市场规模稳中有升

• 土地供应与成交面积：2020年土地市场供应建筑面积15.88亿平方米，同比增长4.5%；成交规划建筑面积13.55亿平方米，同比增长3.9%。
• 住宅类土地：住宅类土地供应面积7.79亿平方米，同比增长2.4%；住宅类土地成交面积6.65亿平方米，同比增长6.9%。
• 市场规模：2020年土地市场规模为近五年来最高，整体土地市场和住宅类土地市场均呈现稳定增长趋势。

2. 土地价格温和上涨，溢价率维持低位

• 土地成交均价：全年土地成交均价为3190.21元/平方米，同比增长4.43%。
• 土地挂牌均价：全年土地挂牌均价为2819.44元/平方米，同比增长0.90%。
• 溢价率：全年土地市场平均溢价率为13.15%，其中一线城市、二线城市、三线城市分别为11.39%、12.22%、14.51%。整体溢价率维持在历史低位，与各地因城施策、去库存政策密切相关。

3. 供需关系趋向平衡

• 整体供需比：2020年全年土地市场供需比为1.17，与2019年持平，表明市场热度稳定。
• 住宅类供需比：住宅类土地供需比为1.17，较2019年略有下降，表明住宅类土地市场热度有所提升。
• 城市能级差异：一线城市供需比为1.19，二线城市为1.16，三线城市为1.18。住宅类土地供需比在一线城市和二线城市略高于总体供需比，三线城市则略低。

4. 供应节奏分化明显

• 一线城市：广州、深圳土地挂牌完成度超过100%，显示市场活跃；北京、上海挂牌完成度分别为54.05%、94.28%，供应节奏相对缓和。
• 二线城市：成都、武汉、杭州等地挂牌完成度较高，而宁波、南京、郑州等地由于政策调控或市场压力，挂牌完成度相对较低。

5. 政策调控常态化，融资端收紧影响市场

• 因城施策：政府加强了对土地市场的调控，各城市根据市场情况调整土地供应节奏。
• 融资限制：2020年下半年“三道红线”政策出台，限制房企杠杆，房地产贷款增速回落，房企融资受到严格管控，对土地市场需求端产生影响。

关键信息

• 土地市场增长：2020年土地市场供应和成交面积均较2016年有所恢复，复合增长率分别为8.47%和8.55%。
• 住宅类土地占比：住宅类土地供应和成交均占土地市场总供应和总成交量的49.04%。
• 土地价格变化：一线城市土地成交均价增长14.05%，三线城市增长6.18%；住宅类土地成交均价增长4.23%。
• 流拍率：2020年整体流拍率为14.36%，其中三线城市流拍率最高，达到15.98%。
• 政策影响：政策调控和融资限制推动土地市场向政策市发展，同时加速了房企分化。

投资建议

• 推荐企业：
  • 优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商
  • 优质成长：金科、中南、阳光城、世茂、新城、华润、旭辉、龙光
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝
• 行业评级：强于大市（维持评级）

风险提示

• 政策调控加强
• 宏观经济波动
• 疫情二次反弹

图表目录（摘要）

• 图1：2019年和2020年全国土地累计供应面积及同比增速
• 图2：2019年和2020年全国土地累计成交面积及同比增速
• 图3：2019年和2020年全国住宅类土地累计供应面积及同比增速
• 图4：2019年和2020年全国住宅类土地累计成交面积及同比增速
• 图5：2020年住宅类土地供应面积占比
• 图6：2020年住宅类土地成交面积占比
• 图7：2010-2020年土地供应和成交面积及同比增速
• 图8：2010-2020年住宅类土地供应和成交面积及同比增速
• 图9：2010-2020年住宅类土地占供应和成交面积的比例
• 图10：2020年土地成交溢价率
• 图11：2020年土地成交均价及各能级城市溢价率
• 图12：2020年住宅类土地成交溢价率
• 图13：2020年住宅类土地成交均价及各能级城市溢价率
• 图14：2010-2020年土地成交价与溢价率
• 图15：2010-2020年住宅类土地成交价与溢价率
• 图16：2010-2020年土地和住宅类土地供需比
• 图17：2010-2020年一线城市土地和住宅类土地供需比
• 图18：2010-2020年二线城市土地和住宅类土地供需比
• 图19：2010-2020年三线城市土地和住宅类土地供需比
• 图20：2020年流拍率
• 图21：2020年一线城市土地挂牌完成度
• 图22：2020年宁波市土地和住宅类土地供应面积

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