20210822-天风证券-房地产销售周报_地产估值低估明显_政策微调基本面向下_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

2021年8月16日至8月22日期间，房地产市场整体表现呈现销售下滑、房价涨幅放缓、库存去化周期下降的态势。随着政策调控持续加码，市场热度有所降温，同时房地产金融监管进一步收紧，对行业产生了深远影响。

主要观点

1. 房地产销售数据

• 一手房：36大城市合计成交2.57万套，环比下降11.33%，同比下降33.59%，但累计同比上升26.56%。
• 二手房：11个城市合计成交0.8万套，环比上升2.62%，同比下降48.09%，累计同比上升12.18%。
• 区域表现：
  • 一线城市：一手房成交环比下降0.34%，同比-8.68%；二手房成交环比-6.46%，同比-43.82%。
  • 二线城市：一手房成交环比-17.0%，同比-36.41%；二手房成交环比15.44%，同比-49.11%。
  • 三线城市：一手房成交环比-11.32%，同比-47.54%；二手房成交环比-9.46%，同比-70.74%。

2. 库存与去化周期

• 全国14大城市住宅可售套数合计67.05万套，去化周期30.5周，环比下降20.11%。
• 一线城市可售套数环比下降60.11%，去化周期13.6周。
• 三线城市可售套数环比下降0.31%，去化周期106.3周。

3. 房价走势

• 7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比涨幅回落。
• 一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比涨幅分别为0.7%、0.7%、0.6%、-0.4%，同比涨幅均有所回落。
• 三线城市房价同比跌幅明显，部分城市如泉州、温州等跌幅达-100%。

4. 政策动态

• 房地产金融监管：中央政治局会议及央行、银保监会等机构重申对房地产金融保持高压监管，中小银行成为重点监管对象，部分区域已出现高额罚单。
• 因城施策：多地出台政策，如广州收紧人才购房政策、河北严禁无证认购、大连限制新房交易时间、济南调整土拍规则、青岛限制溢价率等，进一步规范市场秩序。

5. 重点公司动态

• 华润置地：7月销售金额约230.1亿元，累计销售金额1878.1亿元，同比上升39.3%。
• 阳光城：1-7月销售金额总计1138.09亿元，权益销售金额729.36亿元，新增土地计容面积107.74万平方米。
• 招商积余：上半年实现营业收入47.78亿元，净利润2.48亿元，同比分别增长23.56%和38.85%。
• 世茂股份：上半年实现营业收入119亿元，毛利润45.9亿元，销售签约166亿元，同比上升77%。
• 荣盛发展：上半年营业收入342.23亿元，净利润25.32亿元，签约金额599.22亿元，同比上升24.26%。
• 贝壳：上半年交易额突破2.29万亿元，同比增长72.3%，但二季度净利润同比下滑。

关键信息总结

1. 市场表现

• 一手房成交持续走低，尤其在二线城市和三线城市。
• 二手房成交略有回升，但整体仍处于下降趋势，尤其是三线城市。
• 库存去化周期下降，表明市场供应压力有所缓解，但一线城市库存去化周期仍较低。

2. 政策影响

• 楼市调控持续加码，多地出台限购、限价、限售等政策，抑制不合理需求。
• 房地产金融监管加强，防止信贷违规流入楼市，中小银行成为监管重点。
• 供应端政策强化，如大连限制新房交易时间、济南调整土拍规则等。

3. 投资建议

• 优质龙头：推荐万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：推荐金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团。
• 优质物管：推荐招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
• 低估价值：推荐城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

4. 风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

未来展望

尽管房地产销售和房价均出现下滑，但行业基本面逐步回落，土地双集中供应压缩了房企毛利率，但地价未明显下降。在当前低估值、低持仓背景下，地产股的估值或有修复可能。因此，分析师持续看好房地产板块，并建议关注优质企业和物管公司。