20220113-城市测量师行-房地产新盘测评_新房推盘量稳步提升_认购热度稍有下降_11页_1mb

上海12月新房市场总结

核心内容概述

2022年12月，上海新房市场推盘量稳步提升，超过40个项目开盘销售，其中近八成位于外环线以外。整体市场呈现出市区项目认购热度稍有下降，而郊环外项目整体表现一般，多数未触发积分机制的趋势。

主要观点

• 市区项目认购热度下降：部分市区楼盘虽然认购客户数量不少，但因入围比提高，未触发积分制，导致意向客户有机会参与摇号选房。
• 积分机制影响市场：提高入围比后，部分楼盘虽有高认购率，但因未达到积分机制门槛，未能实现房源的高效分配。
• 刚需与改善型客户分化明显：不同区域的楼盘主要面向不同客群，如外郊环及郊环外项目多为刚需客户，而内中环项目则更吸引改善型客户。
• 项目定位与区域配套不匹配：部分项目虽然价格亲民，但周边配套与项目定位存在差距，影响客户购买意愿。
• 部分项目销售情况良好：如保利明玥霞光等项目，虽触发积分制，但销售情况仍较为理想。

关键信息汇总

一、触发积分机制的楼盘

二、未触发积分机制的楼盘

新盘点评

珠江安康苑

• 定位：苏河湾板块核心区高端改善楼盘
• 特点：地标级超高层公寓，中大户型为主，周边配套完善，发展潜力大
• 缺点：容积率高，得房率低；周边在建项目多，短期内环境较差

苏河望

• 定位：普陀区光新板块改善型项目
• 特点：主力户型为96-151m²，总价1000W左右，配套成熟，交通便捷
• 缺点：周边“老破小”住宅集中，区域环境与项目定位不符

中企云萃江湾

• 定位：杨浦区新江湾城板块改善型项目
• 特点：主力户型为97-138m²三房，精装交付，配套齐全，交通便利
• 缺点：总价起点高，流失部分客源；小面积户型空间紧凑

大华悦庭

• 定位：宝山大场板块刚需项目
• 特点：主力户型为96-122m²三房，总价较低，适合刚需客群
• 缺点：距地铁站较远，居住环境较差，被铁路、仓库、工厂环绕

中企光华雅境

• 定位：宝山顾村板块刚需项目
• 特点：主力户型为90-127m²紧凑三房，总价420-470W，配套完善
• 缺点：距离地铁站较远，周边动迁房体量大，施工中，环境较差

保利明玥霞光

• 定位：奉贤新城板块改善型项目
• 特点：户型设计方正，符合市场主流需求；北面在建商业街区，未来配套完善
• 缺点：项目为商住混合体，入住后可能有噪音、光污染影响

特发学府里

• 定位：临港新城板块刚需项目
• 特点：主力户型为74-97m²，总价较低，适合临港刚需人群
• 缺点：距离轨道交通较远，公共交通出行不便

其他信息

• 数据来源：东方公证处
• 备注：文中所示成交套数为网上房地产已登记的套数（截至12月底），个别楼盘实际网签数量与现场销售情况存在差异，尚未及时网签或存在其他情况。
• 免责声明：本报告内容仅供参考，不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。