20170606-广发证券-华侨城A-000069.SZ-集团战略核心_存量资源加速周转_30页_2mb

华侨城 A (000069.SZ) 总结

核心内容

华侨城A是华侨城集团主要经营主体，承担集团大部分收入和利润贡献，2016年平均贡献收入61%、利润93%。公司通过“主题乐园”打包拿地模式，在核心一二线城市取得大量土地储备，地产业务毛利率维持在50%以上，资产质量高，具备良好的业绩弹性。公司预计2017、2018年每股收益分别为1.12元和1.43元，维持“买入”评级。

主要观点

• 跨越式发展：华侨城集团自2017年初提出“跨越式发展”计划，目标是提升营业收入至800亿元，利润额达到120亿元，带动华侨城A业绩增长。
• 优质资源储备：公司拥有总建筑面积2204万方的地产项目，未结算面积1608万方，权益未结算面积1173万方，权益货值近4000亿元，其中现房项目主要布局在深圳、上海等一线城市，支撑收入稳定增长。
• 拿地模式多样化：采用主题公园、旧城改造、合作参股三种方式获取土地资源，提升资产质量和项目收益，同时降低开发成本。
• 业绩释放能力：公司通过提高销售效率和加快开发节奏，实现收入和利润的持续增长，2017、2018年预计归母净利润分别为92.1亿和117.2亿元，PE倍数分别为7.67x和6.03x。
• 旅游与地产协同发展：公司通过“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”等创新模式，实现多业务协同和资源整合，增强盈利能力和市场竞争力。

关键信息

地产业务发展

• 项目储备：截至2016年末，公司在手地产项目总建筑面积2204万方，未结算面积1608万方，权益未结算面积1173万方，权益货值近4000亿元。
• 销售表现：2016年公司房地产签约销售规模达275亿元，百强房企排名62位，布局14个城市，其中3个一线、9个二线、2个三线城市。
• 销售策略：公司通过打包拿地、主题公园周边开发等方式，提升销售效率和项目变现能力，2017年前5月签约销售金额73.9亿元，与2016年同期持平。

土地投资与成本控制

• 土地成本：2009年至今，公司土地投资金额累计1157亿元，平均土地成本6662元/平米，而当前商品房销售价格为33741元/平米，资产升值显著。
• 拿地模式：公司通过主题公园模式、旧城改造及合作参股三种方式获取土地资源，其中主题公园模式占比约28%，地产配建面积平均为102万方。

融资与资产整合

• 融资情况：公司通过IPO、配股、发行可转债、认股权证等方式直接融资176.26亿元，2016年非公开发行8.52亿股，募集资金57.27亿元，用于收购股权和项目开发。
• 资产剥离：公司剥离非核心资产如哈克公司、泰州华侨城和文旅科技，以集中主业发展，提升经营效率和股东权益。

旅游业务发展

• 景区运营收入：2016年景区运营总收入约为48.8亿元，接待游客人数突破3456万人，同比增长4.73%。
• 项目布局：公司在全国布局多个主题公园和旅游综合体，如深圳欢乐谷、东部华侨城、上海欢乐谷等，形成旅游综合收入和地产开发的双重增长点。
• 产品更新：公司产品由传统大型器械项目向高科技、家庭出游、儿童体验等多元化方向发展，打造自有IP资源，提升市场竞争力。

战略与模式创新

• 战略定位：华侨城集团提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”等创新发展模式，推动公司向文化、旅游、金融等多领域拓展。
• 合作模式：公司与万科、华润、中铁置地等大型企业合作，提升项目周转率和销售规模，实现资源互补和效益最大化。
• 集团支持：华侨城A作为集团的重要平台，受益于集团整体发展战略，与集团协同发展，实现业绩增长和资源优化配置。

风险提示

• 现房比例高：公司现房比例较高，业绩受实际销售影响较大。
• 旅游项目投资风险：旅游项目投资确定性较低，需关注市场变化和政策影响。

估值与盈利预测

• EPS预测：2017年预计每股收益1.12元，2018年1.43元。
• PE倍数：2017年PE倍数为7.67x，2018年6.03x。
• 公司评级：维持“买入”评级，当前价格为8.61元。

总结

华侨城A凭借独特的“主题公园+地产开发”模式，在核心城市获取大量优质土地资源，地产业务毛利率稳定，具备较强的盈利能力。公司通过多种拿地方式，提升资产储备和开发效率，实现销售和利润的持续增长。同时，公司积极布局旅游业务，拓展多元化产品线，打造“欢乐”王朝。通过剥离非核心资产和引入合作方，公司进一步优化资源配置，提高经营效率。华侨城集团的战略支持和资源整合，为华侨城A的跨越式发展提供坚实基础。