20201216-亿翰智库-华侨城A-000069.SZ-华侨城的跨越与迭代_14页_1mb

报告摘要

华侨城发展总结

核心内容

华侨城（000069.SZ）是中国文旅产业的龙头企业，自2010年起，其利润增长出现疲态，净利润增速逐年下滑。2015年，公司新任领导上任后，提出“文化+旅游+城镇化”战略，推动产品迭代和土地储备扩张，开启了跨越式发展的新篇章。截至2019年，公司净利润突破100亿元，复合年均增长率达28.61%，实现了从文旅到地产的多元化发展。

主要观点

战略转型：华侨城从传统的“旅游+地产”模式，升级为“文化+旅游+城镇化”模式，以文旅项目带动土地获取和城市价值提升。
产品迭代：公司不断推出新产品，如欢乐谷（第二代）和欢乐海岸（第四代），提升产品竞争力和盈利模式多样性。
土地储备增长：2017年至2019年，公司土地储备从1197.26万平方米跃升至4605.09万平方米，复合年均增长率达96.12%，为销售业绩增长提供支撑。
销售与利润增长：2016年至2019年，销售面积增长6倍，销售金额增长45%，净利润复合年均增长28.6%，实现跨越式发展。
盈利模式创新：欢乐海岸项目以租金收入和商铺扣点为主，搭配住宅销售，具有较强的盈利能力。
区域布局下沉：公司开始向强三线城市扩展，土地储备布局有所下沉，为未来增长打开空间。

关键信息

一、产品迭代与模式创新

华侨城的产品分为四代：

产品类型	主要特点	布局区域	经营情况
世界之窗	静态观光型产品	深圳、长沙	净利润稳定，长期保持在2亿元左右
欢乐谷	互动娱乐型，器械类主题公园	核心一、二线城市	布局全国8个城市，客流量超2亿人次，但近年收入下滑
东部华侨城	生态度假型，综合性山地主题休闲度假区	一、二线城市远郊	投资大、回收周期长，正在改造升级
欢乐海岸	多元业态的都市商业文娱综合体	一线、二线及强三线城市	租金收入稳定，可复制性强，已落地深圳、顺德等地

欢乐海岸作为第四代产品，其盈利模式更偏向租金和商铺扣点，通过打造城市文化会客厅，吸引人流并带动周边地产价值。2019年顺德欢乐海岸PLUS开业，出租率83%，表现良好，未来异地复制潜力巨大。

二、土地储备策略

土地获取方式：包括“文化+旅游+城镇化”模式、联合拿地、股权收购等。
土地储备增长：2017年至2019年，土地储备从1197.26万平方米增至4605.09万平方米，复合年均增长率达96.12%。
拿地溢价率下降：2019年平均拿地溢价率仅为8%，较2016年下降37个百分点，说明公司通过战略合作获得低成本土地资源。
土储布局下沉：2020年前三季度新增土储中，三线城市占比达65.17%，表明公司正在向更广泛的区域扩张。

三、销售与净利润增长

销售面积：2016年为37.07万平方米，2019年增长至252万平方米，复合年均增长率达89.43%。
销售金额：2019年末达863亿元，同比增长45%。
净利润：2015年至2019年复合年均增长率达28.6%，2019年净利润达143.42亿元，同比增长26.99%。
快周转策略：公司通过聚焦热点区域、合作开发、股权转让等方式加快项目开发和销售节奏，2019年实现13个项目一年内拿地并开盘，部分项目实现当年拿地、当年开工、当年回款。