20210207-中国银河-房地产行业周度观点_土地市场供应紧张_住宅成交热度持续_12页_1mb

报告摘要

房地产行业周度观点总结（2021.1.30-2.5）

核心内容

2021年2月1日至2月5日期间，中国房地产行业整体表现稳定，但部分细分领域出现分化。从成交数据来看，30大中城市商品房成交面积为422万平方米，环比增长3.5%。其中，一线城市成交面积环比下降17.1%，二线城市增长36.2%，三线城市下降10.7%。16大中城市二手房成交面积环比略有回落，但绝对值仍保持高位。

土地市场方面，百城土地供应和成交面积均处于低位，供应面积为1065.3万平方米，环比下降14.2%；成交面积为1264万平方米，环比下降15.2%。土地溢价率由前一周的16.36%下降至11.14%，其中一线城市溢价率继续回落至3.3%，二线城市上升至18.4%，三线城市由53.12%回落至29.7%。

主要观点

销售数据强劲：2021年1月TOP100房企销售金额同比大幅增长71%，主要受益于低基数效应和房企推盘量较高。各梯队房企销售门槛显著提升，头部房企如万科、恒大、碧桂园销售额分别达到702亿元、603亿元、556亿元，增速分别为23.74%、46.96%、19.59%。
销售增速前高后低预期：由于去年一季度基数较低，预计2021年房地产销售增速将呈现前高后低的走势。同时，房地产贷款集中度管理制度和部分热点城市政策调控可能对销售形成压力。
板块估值处于历史底部：截至2021年2月5日，房地产行业TTM市盈率为7.58X，PB为1.1X，均处于近十年的低位。房地产板块上周涨幅为0.61%，在30个一级行业中排名第10，但跑赢上证综指，跑输沪深300。

关键信息

成交数据

新房成交：30大中城市商品房成交面积环比增长3.5%，其中二线城市涨幅最大。
二手房成交：16大中城市二手房成交面积环比略降11.1%，但绝对值仍维持高位。

土地市场

土地供应：百城土地供应面积环比下降14.2%，成交面积环比下降15.2%，成交供应比为1.2。
溢价率变化：百城土地溢价率下降5.2个百分点至11.14%，其中二线城市溢价率显著上升至18.4%。

行业动态

政策调控：中办、国办印发《建设高标准市场体系行动方案》，推动土地要素市场化配置；北京、深圳、杭州等地出台多项房地产调控政策，包括信贷资金监管、租金押金监管、购房冻资审查等。
房企表现：TOP4-10、TOP51-100房企销售增长显著，销售门槛大幅提升，头部房企销售分化明显。

市场行情

板块表现：房地产板块上周涨幅0.61%，跑赢上证综指，但跑输沪深300。
子板块表现：非住宅物业开发和运营子板块表现优于其他子板块。

投资建议

关注龙头股：建议关注低估值、高股息的住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团。
成长型个股：销售提速、弹性较大的成长型个股，如阳光城、金科股份、中南建设。
物业管理与经纪服务：A股物业行业龙头公司招商积余，以及经纪服务行业标的我爱我家。

风险提示

经济下行压力：行业面临经济及行业整体下行的风险。
销售超预期下行：销售数据可能低于预期，影响企业盈利。
政策不确定性：房地产调控政策可能对市场情绪和投资行为产生影响。

分析师信息

潘玮：房地产行业分析师，清华大学管理学硕士，曾获多个分析师奖项，包括新财富最佳分析师房地产行业第五名。
王秋蘅：房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，自2018年5月加入中国银河证券研究院。

评级标准

行业评级：推荐（行业指数超越基准指数平均回报20%及以上）、谨慎推荐（行业指数超越基准指数平均回报）、中性（行业指数与基准指数平均回报相当）、回避（行业指数低于基准指数平均回报10%及以上）。
公司评级：推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上）、谨慎推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%）、中性（公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当）、回避（公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上）。

联系方式

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