20160429-兴业证券-房地产行业系列深度报告之一_银行必给地产加杠杆_国际比较研究_22页_1mb

文档总结

核心内容

本报告是房地产行业系列深度报告之一，重点分析了全球主要经济体在利率市场化和金融自由化背景下，商业银行对按揭贷款的偏好增加及其对房地产基本面的影响。同时，报告指出中国房地产大周期尚未见顶，并在2016年持续看好房地产行情，推荐布局核心城市地产股。

主要观点

• 全球趋势：利率市场化和金融自由化阶段，商业银行普遍增加对按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上行。
• 按揭贷款与房地产基本面：按揭贷款的增加是房地产基本面持续向好的核心驱动因素，房地产作为货币现象，其发展主要依赖于资金供给端。
• 中国情况：中国的商业银行在利率市场化和金融自由化背景下，也表现出对按揭贷款的偏好，按揭贷款余额占总贷款比重从2009年的9%提升至2016年一季度末的15.4%。
• 央行态度：央行周小川行长多次表态支持按揭贷款发展，认为中国居民杠杆程度较低，按揭贷款仍有加杠杆空间。
• 按揭利率变化：按揭贷款利率大幅下浮，一线城市首套房利率为基准利率87折，相当于单独降息五次以上。
• 投资建议：在货币政策宽松阶段，房地产基本面将持续上行，推荐布局核心城市地产股，如华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行等。

关键信息

按揭贷款趋势

• 中国按揭贷款余额占银行总贷款比重从2009年的9%上升至2016年一季度末的15.4%。
• 企业债券发行量大幅增加，2016年一季度信用债市场发行量超2.5万亿，创历史新高。
• 重点公司企业债利率水平非常低，如16越交01票面利率为2.85%，16保利01为2.95%。

按揭贷款利率变化

• 一线城市首套房平均利率为4.27%，相当于基准利率87折。
• 二线城市首套房平均利率为4.45%，相当于基准利率91折。
• 三线城市首套房平均利率为4.63%，相当于基准利率95折。

按揭贷款对房地产的影响

• 按揭贷款的增加促进了房地产价格和销量的上升。
• 一线城市房价上涨趋势明显，按揭贷款的充裕供给和低利率是主要驱动力。
• 中国房地产大周期未见顶，小周期内若货币政策保持宽松，房地产基本面将持续上行。

国际案例分析

• 美国：按揭贷款占银行总贷款比重从25%上升至45%，并达到56%的峰值。按揭利率长期低于平均贷款利率。
• 日本：按揭贷款占比从5.1%增长至25.3%，尽管房地产基本面下行，但银行仍持续增加按揭支持。
• 荷兰：按揭贷款占比从21%上升至34.9%，并维持高位，房地产价格在1990-2008年间上涨244%。
• 澳大利亚：按揭贷款占比从23.6%上升至61%，房地产市场经历了长期牛市。
• 加拿大：按揭贷款占比从20%上升至37.3%，房地产价格持续上涨。
• 马来西亚：按揭贷款占比从11.2%上升至33.3%，银行通过调整贷款结构来分散风险。

风险提示

• 销售回升幅度不及预期。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）、中性（相对表现与市场持平）、回避（相对表现弱于市场）。
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）、增持（相对大盘涨幅在5%~15%之间）、中性（相对大盘涨幅在-5%~5%之间）、减持（相对大盘涨幅小于-5%）。

重点公司推荐

• 华联控股（买入）
• 世荣兆业（增持）
• 天津松江（增持）
• 香江控股（买入）
• 世联行（买入）
• 三六五网
• 泰禾集团
• 华发股份
• 格力地产
• 滨江集团
• 华夏幸福
• 保利地产
• 万科A
• 壳资源概念股

图表概述

• 图1：美国住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重
• 图2：80年代中后期银行倒闭和救援数量大幅增加
• 图3：美国按揭贷款收益率并不高
• 图4：美国房地产销量情况
• 图5：美国房地产价格情况
• 图6：日本住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重
• 图7：日本主要企业融资来源占比
• 图8：日本企业公司债发行情况
• 图9：荷兰住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重
• 图10：荷兰房地产价格情况
• 图11：澳大利亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重
• 图12：澳大利亚房地产价格情况
• 图13：加拿大非金融机构融资来源占比
• 图14：加拿大直接对间接私人贷款比值
• 图15：加拿大信贷余额
• 图16：加拿大按揭贷款余额占家庭和商业信贷余额之和比重
• 图17：加拿大住房价格指数
• 图18：马来西亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重
• 图19：马来西亚房地产价格情况
• 图20：我国按揭贷款余额占银行总贷款余额比重不断上升
• 图21：我国企业债券大规模发行
• 图22：各国按揭贷款余额占总贷款余额比重
• 图23：各线城市一季度末按揭贷款利率水平

分析师信息

• 分析师：阎常铭
• 邮箱：yanchangming@xyzq.com.cn
• 研究助理：齐东（qidong@xyzq.com.cn）、陈永（chenyongyjs@xyzq.com.cn）

机构销售经理联系方式

• 上海地区：罗龙飞、盛英君、杨忱、王政、冯诚、顾超、胡岩、王立维
• 北京地区：朱圣诞、郑小平、肖霞、陈杨、刘晓浏、吴磊、何嘉
• 深圳地区：朱元彧、李昇、杨剑、王维宇、邵景丽
• 海外销售经理：刘易容、徐皓、张珍岚、陈志云、曾雅琪、申胜雄、赵新莉
• 私募及企业客户负责人：刘俊文
• 私募销售经理：徐瑞、唐怡、杨雪婷、韩立峰
• 港股机构销售服务团队：丁先树、郑梁燕、阳焓、王子良、周围、孙博轶

信息披露

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分析师声明

• 本人具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具本报告，未因报告内容获得任何补偿。

法律声明

• 兴业证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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