20160429-兴业证券-房地产行业系列深度报告之一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究_23页_1mb

文档内容总结

核心内容

本报告分析了全球主要经济体在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行对按揭贷款的偏好显著增加，按揭贷款在总贷款中的比重持续上升。这表明房地产基本面在大周期上行，其本质是货币现象。同时，报告指出中国的房地产大周期尚未见顶，未来在货币政策宽松阶段，房地产基本面将持续上行。建议投资者持续关注核心城市地产股。

主要观点

• 全球趋势：利率市场化和金融自由化背景下，商业银行倾向于增加按揭贷款配置，按揭贷款占总贷款比重持续上升。
• 按揭贷款与房地产关系：按揭贷款的充裕与否直接决定了房地产需求端，利率的下降和额度的增加对房地产市场形成强劲支撑。
• 中国情况：中国商业银行在利率市场化和金融自由化背景下，也表现出对按揭贷款的偏好，且这种偏好正在持续增强。
• 政策支持：央行周小川行长多次表态支持按揭贷款发展，认为中国居民杠杆程度较低，仍有加杠杆空间。
• 投资建议：2016年持续看好房地产行情，重点推荐华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A等核心城市地产股，以及壳资源概念股。

关键信息

1. 按揭贷款占比趋势

• 美国：按揭贷款余额占银行总贷款比重从25%上升至45%，2006年达到最高点56%。
• 日本：按揭贷款占比从5.1%增长到25.3%。
• 荷兰：按揭贷款占比从21%上升至34.9%。
• 澳大利亚：按揭贷款占比从23.6%上升至40%，之后继续增长至61%。
• 加拿大：按揭贷款占比从20%上升至37.3%。
• 马来西亚：按揭贷款占比从11.2%上升至33.3%。
• 中国：按揭贷款余额占银行总贷款比重从9%提升至15.4%。

2. 按揭贷款对房地产的影响

• 利率变化：按揭贷款偏好导致利率大幅下浮，一线城市首套房利率为基准利率87折，相当于降息5次以上。
• 贷款额度：按揭贷款额度极为充裕，支持房地产需求端。
• 房地产价格：在按揭贷款支持下，房地产价格持续上行，如荷兰房地产均价上涨了244%。

3. 金融机构的资产配置变化

• 资金来源：企业融资转向直接融资（如债券、股票），间接融资需求下降，促使银行转向按揭贷款。
• 风险偏好：按揭贷款风险较低，成为银行资产配置的优选。
• 巴塞尔协议影响：巴塞尔协议对按揭贷款资本占用的规定，促使银行进行资产证券化，以释放资本金。

4. 按揭贷款的结构变化

• 产品创新：按揭贷款产品多样化，如存款和投资型按揭，降低了家庭负债负担。
• 按揭类型：部分国家如荷兰、澳大利亚的按揭贷款中，长期贷款无需还本金，仅付利息。

5. 投资建议与风险提示

• 推荐公司：华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A。
• 风险提示：销售回升幅度不及预期。

相关报告与数据来源

• 相关报告：

  • 《带您前线看地产系列之三：南京篇及当地房企调研纪要》2016-04-25
  • 《基本面持续复苏，坚定看好的独家逻辑持续验证！——房地产行业周报（2016.4.16—2016.4.22）》2016-04-24
  • 《一季度贷款点评：按揭贷款占比持续上行，房地产大周期远未见顶》2016-04-21

• 数据来源：

  • CEIC
  • wind
  • Bank of Japan
  • The Nederlandische Bank
  • Bank of Canada
  • Monthly Report of Japanese Bonds
  • Nomura Research Institute
  • Financial and Economic Statistics 2000
  • Statistics Netherlands
  • Bank of Japan
  • Bank of Canada
  • 融360
  • 兴业证券研究所

分析师与研究团队

• 分析师：阎常铭（yanchangming@xyzq.com.cn）
• 研究助理：齐东（qidong@xyzq.com.cn）、陈永（chenyongyjs@xyzq.com.cn）

风险提示

• 销售回升不及预期：是报告中指出的主要风险。

图表与数据

• 图1-23：展示了各国按揭贷款占比、房地产价格走势、按揭贷款利率变化等关键数据。
• 表1-8：提供了各国企业融资构成、按揭贷款类型分布、重点公司企业债利率水平等详细数据。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 推荐：相对表现优于市场；
  • 中性：相对表现与市场持平；
  • 回避：相对表现弱于市场。

• 公司评级：

  • 买入：相对大盘涨幅大于15%；
  • 增持：相对大盘涨幅在5%～15%之间；
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%～5%；
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

机构联系方式

• 销售经理：

  • 上海：邓亚萍（021-38565916）、罗龙飞（021-38565795）等。
  • 北京：朱圣诞（010-66290197）、郑小平（010-66290223）等。
  • 深圳：朱元彧（0755-82796036）、李昇（0755-82790526）等。
  • 海外：刘易容（021-38565452）、徐皓（021-38565450）等。

• 私募及企业客户负责人：刘俊文（021-38565559）。

• 港股机构销售服务团队：丁先树（18688759155）、郑梁燕（18565641066）等。

信息披露与法律声明

• 信息披露：公司履行信息披露义务，客户可查询静默期安排和关联公司持股情况。
• 法律声明：兴业证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，报告仅供其客户使用。

总结

本报告从全球主要经济体的视角出发，分析了利率市场化和金融自由化背景下，商业银行对按揭贷款的偏好趋势及其对房地产基本面的影响。指出中国房地产大周期尚未见顶，建议投资者在货币政策宽松阶段关注核心城市地产股。同时，报告强调了按揭贷款对房地产需求端的决定性作用，并提供了详细的数据支持和投资建议。