20230404-西南证券-新城控股-601155.SH-多因素致业绩承压_商管收入稳步增长_5页_1mb

文档总结

核心内容概述

本报告分析了公司2022年的财务表现及未来三年的盈利预测，指出公司业绩在短期内受到房地产开发销售业务下滑的影响，但商业运营收入稳步增长，整体运营能力和市场占位持续提升。公司通过积极的融资策略和资金回笼，缓解了流动性压力，同时通过多因素分析，评估了未来三年的财务状况与市场表现。

主要观点

• 业绩承压：2022年公司营业收入下降31.4%，归母净利润下降88.9%，主要受房地产项目结转收入减少和资产减值准备增加影响。
• 商业运营增长显著：2022年商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.8%，显示出双轮驱动（房地产开发与商业运营）的成效。
• 销售排名靠前：2022年公司销售金额和销售面积分别位居中指排行榜第19位和第13位，销售均价9740元/平。
• 资金回笼能力强：2022年实现全口径资金回笼1329亿元，回笼率115%，表明公司具备较强的现金流管理能力。
• 融资成本下降：2022年公司融资成本为6.52%，同比下降0.25%，融资渠道拓宽，包括发行中期票据和境外绿色美元票据。
• 盈利预测乐观：预计2023-2025年公司归母净利润将实现显著增长，分别为193.3%、14.0%、9.7%。
• 市场布局扩大：截至2022年底，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理数量达145座，出租率95.1%。
• 风险提示：存在商业勾地过度竞争、销售额下滑、低线城市租金不稳定等潜在风险。

关键信息

财务表现（2022年）

• 营业收入：1154.57亿元，同比下降31.4%。
• 归母净利润：13.9亿元，同比下降88.9%。
• 整体毛利率：20.03%，同比下降2.01个百分点。
• 房地产开发销售毛利率：15.42%，同比下降2.26个百分点。
• 物业出租及管理毛利率：72.60%，微降0.04个百分点。
• 已售未结面积：2913.6万方，未结资源充足。
• 全口径资金回笼：1329亿元，回笼率115%。
• 融资余额：712.7亿元，合联营公司权益有息负债60.6亿元。
• 平均融资成本：6.52%，同比下降0.25%。

销售情况（2022年）

• 销售金额：1160.5亿元，同比下降50.4%。
• 销售面积：1191.5万方，同比下降49.4%。
• 销售均价：9740元/平。
• 新增土储：2宗，总建筑面积28.5万平，总地价27.7亿元。
• 2023年新开工计划：742.7万平，同比增长39.3%。

商业运营情况（2022年）

• 商业运营总收入：100.1亿元，同比增长15.8%。
• 吾悦广场布局：140个城市，194座，已开业及委托管理在营145座。
• 出租面积：1319.7万平米，出租率95.1%。
• 合作品牌铺位：2.8万家，合作品牌总数1.1万个，包括联发品牌57个、标杆品牌53个。

盈利预测（2023-2025年）

• 房地产开发销售：预计收入逐年小幅增长，毛利率维持在14%左右。
• 物业出租及管理：预计收入逐年增长，增速分别为18%、16%、15%，毛利率稳定在72%。
• 其他业务：收入预计增长5%每年，毛利率稳定在19%。
• 整体毛利率：预计2023-2025年分别为19.4%、20.1%、20.9%，呈上升趋势。

资金与现金流（2022年）

• 经营活动现金流净额：14534.77亿元。
• 投资活动现金流净额：-720.66亿元。
• 筹资活动现金流净额：-38495.41亿元。
• 现金流量净额：-24633.95亿元。

资产负债情况（2022年）

• 总资产：5342.93亿元。
• 总负债：368446.10亿元，资产负债率80.46%。
• 股东权益：89460.91亿元。
• 每股净资产：39.66元。

投资建议

• 评级：维持“持有”评级，认为公司商业运营行业领先，且规模持续增长，信用进一步修复，流动性压力有望缓解。
• 未来展望：公司有望通过商业运营的持续增长和房地产开发业务的逐步复苏，改善盈利状况。

风险提示

• 商业勾地竞争加剧：可能影响公司未来的土地获取能力。
• 销售额下滑：可能进一步拖累公司业绩。
• 低线城市租金不稳定：可能影响商业运营的盈利能力。

财务分析指标（2022年）

总结

公司面临房地产开发销售业务承压的挑战，但商业运营表现良好，收入稳步增长。未来三年，随着商业运营的持续扩张和房地产结算收入的逐步恢复，公司有望改善盈利表现。尽管存在一定的市场风险，但公司具备较强的现金流管理和融资能力，有助于缓解流动性压力。综合来看，公司基本面稳健，具备一定投资价值。