房地产行业：有地才有未来-20190317-兴业证券-72页_5mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2019年中国房地产行业的发展趋势，并重点评估了五家房地产公司（中国金茂、新城发展控股、龙湖集团、华润置地、旭辉控股）的土地投资策略、财务状况及未来增长潜力。整体来看，2019年房地产行业机会大于风险，受益于国内、国际流动性改善、融资环境优化、政策调控逐步放松等积极因素。

主要观点

• 房企竞争的核心在于“土地、资金和人才”，这三者相互促进，房企的风格由其拿地方式决定。
• 2019年，房企融资环境友好，流动性改善，土地市场趋于稳定，土地成交均价有所回落，但土地市场整体仍处于复苏阶段。
• 五家重点房企在土地储备、区域布局和财务杠杆控制方面各有特色，具有较强的行业竞争力。

关键信息

重点公司及评级

房企拿地风格与特色

• 融创中国 (1918.HK)：采取“守正出奇”策略，注重核心城市的优质土地，通过收并购和合作迅速扩张，土储主要集中在一二线城市。
• 新城发展控股 (1030.HK)：以“稳扎稳打”为主，深耕长三角，拓展全国市场，AH双平台带来融资优势，转向住宅+商业综合模式。
• 龙湖集团 (0960.HK)：坚持“厚积薄发”，聚焦一二线城市，布局核心城市，产品以改善型需求和商业综合体为主。
• 旭辉控股 (0884.HK)：以“择时典范”著称，逆周期拿地，财务杠杆控制良好，快速实现规模扩张。
• 中国金茂 (0817.HK)：依托央企背景，采用“城市运营”模式，获取大量优质低价土地，进入规模增长爆发期。

行业趋势与估值

• 房地产行业进入“精耕细作”时代，房企需在资源获取与管理上建立核心竞争力。
• 香港地产板块估值将得到修复，龙头房企应享有估值溢价。
• 风险提示包括宏观经济放缓、政策调控加严、流动性收紧、销售不及预期及人民币贬值。

土地市场概况

• 2018年全国土地购置面积同比增长14.2%，待开发土地面积增长27.6%。
• 土地成交均价从2007年的1124元/平米升至2018年的5525元/平米，年复合增速达16%。
• 土地成交溢价率在2018年降至12.7%，显示土地市场趋于低迷。
• 土地流拍率在2018年达到16.5%，为近年来最高。

拿地策略分析

• 2018年，房企拿地节奏呈现分化，碧桂园、旭辉控股和龙湖集团主要在上半年拿地，而中国金茂、中国海外和万科企业则在下半年。
• 重点城市拿地比例较高，其中中国海外98%的拿地集中在一二线城市，龙湖、华润超过80%。
• 各房企拿地成本和权益比例存在差异，融创中国和新城发展控股的拿地成本相对较低，而中国金茂、万科、旭辉的拿地成本较高。

财务与运营数据

• 融资成本：融创中国融资成本由2012年的10.2%降至2017年的6.2%，融资结构以人民币为主，规避人民币贬值风险。
• 净负债率：融创中国在2017年达到202%，新城发展控股在2017年达到100%，显示房企在扩张过程中杠杆使用较高。
• ROE与ROA：融创中国ROE高于行业平均水平，但ROA略低于行业，反映其在资产回报率方面的表现相对一般。
• 土储增长：融创中国在2012-2017年土储增长6倍，龙湖集团增长3倍，显示房企在土地储备方面的积极扩张。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

附录与图表

• 报告附有大量图表，包括土地购置面积、待开发土地面积、土地成交价款、土地成交均价、土地流拍率、土地成交溢价率等，全面反映土地市场动态。
• 各房企拿地城市分布、拿地方式、土储变化、财务指标等也通过图表详细展示，便于投资者进行对比分析。

总结

本报告通过分析房企拿地策略与财务表现，揭示了中国房地产行业在“精耕细作”阶段的发展趋势。重点房企在土地储备、区域布局及财务杠杆管理方面表现突出，具备较强的市场竞争力。2019年房地产行业整体机会大于风险，建议投资者持续关注这些具备优势的房企。