做租赁不盈利？只是因为你没这样拿地！-2018.7-17页-2mb

租赁住房市场发展与盈利策略分析总结

核心内容

自2016年中央鼓励住房租赁市场发展以来，租赁住房市场加速运行，政策不断完善，各方主体积极参与，近千万平米租赁用地相继成交。然而，租赁市场盈利难仍是行业首要难题。本文分析了全国20个城市已成交的267宗/974万m²自持地块，探讨房企进入租赁市场应如何选择土地以实现盈利。

主要观点

1. 租赁住房市场重要性提升

   • 未来“442”住房供给结构将成为标配，即40%普通商品住房、40%政策性支持住房、20%租赁住房。
   • 租赁住房是未来住房供应体系的重要组成部分，房企不应忽视。

2. 自持地块分为两类

   • 竞自持地块：通过竞拍方式获得，自持比例高，但价格也较高，存在较大风险。
   • 纯租赁用地：通过邀标模式成交，明确用于租赁住房，价格较低，具有明显优势。

3. 土地价格差异显著

   • 竞自持土地楼面价均值为32705元/㎡，高于普通商品住宅用地楼面价24687元/㎡，高出32%。
   • 纯租赁用地楼面价均值为10287元/㎡，低于普通商品住宅用地楼面价约58%。
   • 纯租赁用地价格优势明显，是房企盈利的关键。

4. 纯租赁用地供应趋势

   • 竞自持土地占比逐渐减少，纯租赁用地供应正在成为主流。
   • 建议房企关注正在增加的低价纯租赁用地，尽管当前主要由国企获得，但民企可通过合作方式参与。

5. 重点城市租赁住房供应计划

   • 上海、北京、广州、深圳等城市未来租赁住房供应比例较高，分别达到20%~30%。
   • 多个城市计划在未来几年大幅增加租赁住房供应，表明租赁市场发展潜力巨大。

关键信息

各城市自持地块情况

城市	自持地块数量	自持面积（万m²）	主要分布区域	自持比例	地块类型
北京	35宗	190万m²	大兴区、海淀区	100%	集体建设用地为主
上海	31宗	206万m²	萧山区、江干区、拱墅区、余杭区	100%	纯租赁用地
杭州	77宗	206万m²	萧山区、江干区、拱墅区、余杭区	100%	纯租赁用地
南京	5宗	13.5万m²	集体土地	100%	纯租赁用地
天津	35宗	54万m²	滨海新区、武清区	多为15%自持	普通商品住宅为主

纯租赁用地价格对比

• 北京：纯租赁用地楼面价均值为10287元/㎡，周边普通商品住宅楼面价为24687元/㎡，价格优势显著。
• 上海：纯租赁用地楼面价均值为3353元/㎡，周边普通商品住宅楼面价为30000元/㎡，价格明显低于周边。
• 杭州：纯租赁用地楼面价均值为3112元/㎡，周边普通商品住宅楼面价为15157元/㎡，价格优势明显。

重点城市租赁住房供应计划

城市	时间范围	租赁住房用地供应（公顷）	租赁住房建设目标（套）
北京	2017-2021	1300	50万套
上海	2016-2020	1700	70万套
广州	2017-2021	825	15万套（占市场化住房20%）
深圳	2018-2020	未明确	不少于25万套（占比60%）
成都	2017-2021	未明确	151万套（保有量）
郑州	2017-2020	未明确	3.8万套（国有土地）
杭州	2018-2021	未明确	4万套（临时租赁住房）
南京	2018年	未明确	600公顷商品住宅用地，租赁住房用地不低于30%
武汉	2018年	未明确	不少于3万套（约100万m²）
厦门	2018年底前	未明确	不少于10万m²、2000间租赁公寓
合肥	2020年	未明确	筹集16万套集中式租赁住房

结论

租赁住房市场是未来房地产行业的重要发展方向，但盈利难仍是主要挑战。房企应关注低价纯租赁用地，这类土地价格显著低于普通商品住宅用地，是实现盈利的关键。尽管目前纯租赁用地主要由国企获得，但民企可通过与国企合作参与其中。重点城市未来租赁住房用地供应量将持续增加，建议房企耐心等待，抓住市场机遇。