20200825-嘉和家业-新大正-002968.SZ-另辟蹊径的独立三方物企_6页_521kb

新大正（002968.SZ）总结

核心内容

新大正是一家独立三方物企，在A股上市物企中具有独特性。其业务主要聚焦于非住宅物业业态，包括公共物业、学校物业、办公物业、商住物业和航空物业五大业态，以及综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务三大业务板块。

主要观点

• 新大正不依赖房企背景，专注于非住宅物业，具有较高的专业壁垒。
• 2020年上半年，新大正的营收和净利润增速低于行业平均水平，但其在管项目数量有所增长。
• 航空物业是新大正重点培育的新业态，发展迅速，收入占比持续提升。
• 增值服务板块因疫情导致人流量下降，收入不升反降，与行业趋势相反。
• 新大正在规模发展上采取“精优管理”策略，注重质量而非数量，未来发展潜力较大。

关键信息

一、业务布局与五大业态

1. 公共物业

   • 收入占比：20.7%
   • 拓展重点：公共交通、工业园区、市政道路清扫保洁
   • 新增项目：广交会展馆等标杆项目
   • 战略合作：与青岛融源合资成立智慧城市运营服务公司，持股65%

2. 学校物业

   • 收入占比：20.7%
   • 受疫情影响：学校推迟开学、物业招投标暂停，导致收入下降约1.7个百分点

3. 办公物业

   • 收入占比：23.7%
   • 在管项目：101个
   • 新增项目：2020年上半年新签约8个办公项目，新增入驻7个
   • 服务内容：政务会议服务、礼仪接待、安保应急服务、大型活动策划与实施

4. 商住物业

   • 收入占比：21.3%
   • 受疫情影响：收入下降约4.1个百分点
   • 服务内容：商业物业（购物中心、百货商场等）与住宅物业（公租房等）
   • 单体公租房面积：近200万方

5. 航空物业

   • 收入占比：13.7%（较2019年末提升3.6个百分点）
   • 业务发展：2020年上半年航空物业收入达0.78亿元，占主营业务收入的13.68%
   • 布局机场：已覆盖北京大兴国际机场、广州白云国际机场、上海虹桥国际机场等13座机场

二、三大业务板块

1. 综合物业管理服务

   • 收入占比：76.5%
   • 主要业务：提供后勤一体化管理，覆盖各类非住宅物业
   • 服务模式：因物业类型不同，服务内容也有所差异

2. 专业管理服务

   • 收入占比：17.2%
   • 子公司设置：保洁、保安、设施、餐饮、商管五大专业子公司
   • 毛利率：2020年H1为15.6%，同比上升3.8%
   • 业务特点：高成本、高专业性，收入持续增长

3. 增值服务

   • 收入占比：6.3%
   • 收入变化：2020年上半年收入同比下降约10.5%
   • 原因分析：因疫情导致人流量减少，影响政务服务、商务服务、招商租赁等业务

未来展望

• 新大正在非住宅物业领域持续深耕，五大业态齐头并进，专业壁垒逐渐深化。
• 在航空物业等新兴领域发展迅速，未来或成为主要增长点。
• 随着疫情缓解，商住物业和学校物业的业绩有望逐步恢复。
• 新大正的“精优管理”策略使其在行业竞争中更具优势，未来发展潜力较大。

研究团队

• 唐卓：tz_2580（微信号），tangzhuo@ehconsulting.com.cn
• 李艳杰：lyjjob（微信号），liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn
• 郭晔：w376463828y（微信号），wuye@ehconsulting.com.cn
• 魏丽琴：weiliqingreen（微信号），weiliqin@ehconsulting.com.cn

嘉和家业点评

新大正作为专注于非住宅物业的独立大型三方物企，在业内较为罕见。其五大业态布局和专业管理服务体系逐渐深化，未来有望在非住宅物业市场中形成更强的竞争力。随着行业对非住宅物业的重视，新大正具备较大的发展潜力。

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