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新大正物业集团股份有限公司研究报告总结

核心内容

新大正物业集团股份有限公司是一家以非住宅为主的第三方物业管理公司，成立于1998年，2012年开始全国扩张，截至2019年已覆盖16省28市，在管项目316个，在管面积5838万平，合约面积6771万平。公司位列2019年中国物业服务百强企业第18名，重庆第3名，在非住宅领域竞争力突出。

主要观点

• 拓展能力优秀：公司精准定位公共、学校、航空领域，搭乘后勤服务社会化东风，具备异地拓展能力，2019年中标北京大兴国际机场保洁项目，为最大项目。
• 盈利能力不俗：公司毛利率为21%，净利率为10%，在非住宅物管行业中表现优异，与中航物业、招商物业等相比不逊色。
• 轻资产属性明显：公司有息负债规模低，现金流充裕，资产负债率42%，有息负债率仅6%，轻资产属性清晰。
• 非住宅物管行业前景广阔：2025年市场规模有望超过8000亿元，行业覆盖度和集中度提升空间大，公司有望借助品牌口碑和资本实力，扩大市场份额。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1998年
• 上市时间：2019年12月3日
• 发行价格：26.76元/股
• 发行后总股本：71.64百万股
• 流通A股：17.91百万股
• 总市值：33.4亿元
• 当前价格：46.62元
• 合理价格区间：54.52-59.97元
• 投资评级：买入（首次评级）

财务表现

• 2019年前三季度：营收7.53亿元，同比增长15.7%；归母净利润0.78亿元，同比增长26.9%
• 2019年全年营收预计10-11亿元，同比增长12.9%-24.2%
• 2019年全年归母净利润预计0.95-1.00亿元，同比增长7.3%-13.5%
• 2019-2021年EPS预计分别为1.43、1.82、2.32元

行业地位

• 全国排名：2019年位列中国物业服务百强企业第18名
• 重庆排名：2019年位列重庆物业管理行业第3名
• 业态分布：公共物业、学校物业、航空物业为主要布局方向，非住宅占比77%面积、93%营收

股权结构

• 控股股东：王宣（28.92%）
• 高管团队：8人，6人任职超过十年，经验丰富
• 实控人：王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇签署一致行动协议，共同掌控公司

募投项目

• 募集资金总额：4.79亿元
• 使用方向：停车场改造、市政环卫、企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源建设、偿还银行贷款
• 投资项目：共6项，合计4.99亿元，其中4.35亿元用于公司发展

增值服务

• 2019H1增值服务营收占比8%
• 主要包括维修维护费、泊位费、入室保洁等
• 增值服务毛利率49%，远高于综合物管和专项物管

异地扩张

• 重庆在管面积占比从2016年的65%下降至2019H1的61%
• 公司通过口碑和特定服务经验，拓展至北京、福建、天津等地区
• 部分新进入区域初期存在负毛利率，但随着项目增长和人效优化，有望改善

非住宅物管行业前景

• 2025年市场规模预计超过8000亿元
• 后勤服务社会化推动行业扩张，学校、医院、政府机关等业态发展迅速
• 行业集中度和覆盖度提升空间广阔，公司有望借助资本和品牌优势，成为行业新秀

投资建议

• 估值：选取中航善达、南都物业、雅生活服务、绿城服务等可比公司，2020年平均PE估值24倍
• 合理PE估值：30-33倍
• 目标价：54.52-59.97元
• 首次覆盖评级：买入

风险提示

• 规模拓展不符预期
• 人工成本上涨
• 重庆区域市场风险

经营预测指标