20250105-国盛证券-房地产开发行业周报2025W1_本周新房成交环比-16.8_二手房环比-降22.3__13页_1mb

房地产行业周报总结

本周证券研究报告聚焦房地产开发行业，重点分析了核心城市二手房成交活跃、新房市场疲软、市场指数表现、信用债动态、政策走向、投资建议及风险提示。以下为详细总结：

核心城市方面，2024年12月上海、北京和深圳二手房成交套数分别环比增长98%、149%和158%，均创年内新高，表明二手房市场持续活跃。整体上，二手房市场表现强于新房市场，尽管年末部分城市新房成交因房企推盘和营销略有反弹，但弹性不足，二手房向新房的传导仍不畅。预计2025年核心城市二手房成交将保持较高水平，新房企稳需依赖政策加码；春节假期提前，需关注“小阳春”表现和3月政策落地对信心修复的影响。

市场行情方面，本周申万房地产指数累计变动-77%，落后沪深300约248个百分点，在申万一级行业排名第21位。新房成交面积30个城市合计3387万平方米，环比降168%，同比升687%；样本一线、二线和三线城市成交同比增幅分别为1157%、384%和1306%，但环比均下跌。二手房14个城市成交面积2097万平方米，环比降223%，同比增长663%，一线城市和二线城市环比跌幅较大。

个股表现分化，部分股票如粤宏远A周涨163%，而天业股份周跌241%。信用债本周发行1只，规模570亿元，净融资额-1145亿元，显示房企融资压力增大。

政策回顾显示，央行及地方政府推出政策，加强存量商品房盘活和金融支持，如放宽公积金贷款条件、调整首付比例，以促进市场稳定。这些政策力度预计超过历史水平，但落地效果待观察。

投资建议维持“增持”评级，理由包括：政策进入深水区、地产作为早周期指标、行业竞争格局改善、“一线+2/3二线”城市策略奏效，及供给侧政策变化。推荐配置：基本面强的公司如滨江集团、保利发展；化债和去库存受益城投企业如城投控股；物业股如华润万象生活；转型概念如张江高科；以及中介股如贝壳。

风险包括政策落地不及预期、需求复苏缓慢、房企出险风险。

总体而言，2025年房地产板块将受政策主导，投资者应关注节奏和仓位控制，把握市场beta机会。