房地产行业2021年Q1财报综述总结
核心内容概述
2020年房地产行业主营业务收入同比增长13.3%，但增速较2019年有所放缓；净利润同比下降12.1%，由正转负。2021年Q1，营业收入同比增长31.7%，净利润同比增长16.4%，业绩改善明显。整体来看，房地产行业在2020年面临销售放缓和毛利率下行的压力，但2021年Q1业绩稳增，预收款仍处于高位，显示行业仍有较强抗压能力。
主要观点
1. 2020年板块表现
- 营业收入：同比+13.3%，较2019年增速放缓。
- 净利润：同比-12.1%，较2019年明显下降，由正转负。
- 结构表现：
- 一线房企营收+16.1%，净利润+0.5%；
- 二线房企营收+13.9%，净利润-10.1%；
- 三线房企营收+7.4%，净利润-73.7%。
2. 2021年Q1板块表现
- 营业收入：同比+31.7%，较2020年+18.5%。
- 净利润：同比+16.4%，较2020年+28.5%。
- 结构表现：
- 一线房企营收+18.8%，净利润-5.9%；
- 二线房企营收+64.9%，净利润+56.3%；
- 三线房企营收+13.8%，净利润+20.1%。
3. 毛利率与净利率
- 毛利率：2020年板块毛利率为28.5%，较2019年下降5.3pct；2021Q1毛利率为26.8%，较2020年下降1.7pct。
- 净利率：2020年板块净利率为7.7%，较2019年下降2.2pct；2021Q1净利率为5.1%，较2020年下降2.6pct。
- 结构表现：
- 一线毛利率32.1% > 三线26.8% > 二线24.4%；
- 一线净利率11.1% > 二线7.7% > 三线1.2%。
4. 三项费用率与少数股东损益比
- 三项费用率：2020年板块三项费用率为8.6%，较2019年下降1.1pct；2021Q1三项费用率为13.3%，较2020年上升4.7pct。
- 少数股东损益比：2020年板块少数股东损益占比为25.5%，较2019年上升3.4pct；2021Q1为25.4%，略有下降。
- 结构表现：
- 三线房企少数股东损益占比45.7% > 一线28.1% > 二线15.0%。
5. 资产负债率与净负债率
- 资产负债率：2020年末为78.2%，较2019年末下降0.2pct；2021Q1末为71.1%，较2019年末下降0.2pct。
- 净负债率：2020年末为66.7%，较2019年末下降9.3pct，连续三年下降；2021Q1末为70.8%，较2020年末上升4.1pct。
- 现金短债比：2020年末为1.45倍，较2019年末上升25%；2021Q1末为1.47倍，较2020年末上升1%。
- 结构表现：
- 一线房企现金短债比1.98倍 > 二线1.24倍 > 三线1.17倍。
6. 销售回款与预收账款锁定率
- 销售回款：2020年同比+6.9%，较2019年下降5.5pct；2021Q1同比+74.5%，较2020年上升67.6pct。
- 预收账款锁定率：2020年末为127%，2021Q1末为138%，仍维持高位。
- 结构表现：
- 二线房企预收账款锁定率144% > 一线137% > 三线83%。
关键信息
- 行业趋势：房地产行业在2020年进入调整期，但2021年Q1显示出强劲复苏迹象，行业整体估值和仓位处于历史双底部。
- 政策影响：三条红线、贷款集中度管理及集中供地新规推动行业向运营驱动转型，提升行业集中度和盈利能力。
- 企业表现：
- 一线房企表现相对稳健，毛利率和净利率均优于二三线；
- 二线房企在2021Q1表现出更强的业绩增长能力；
- 三线房企在2020年表现较差，但在2021Q1有所改善。
- 投资建议：
- 重申房地产板块“推荐”评级；
- 推荐住宅开发企业：A股包括金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设；H股包括世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；
- 推荐物业管理企业：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；
- 推荐商业地产企业：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地；
- 推荐物流地产企业：ESR、南山控股。
风险提示
- 房地产行业调控政策可能超预期收紧；
- 市场销售可能超预期下行。
投资逻辑
- 房地产板块在2020年营收放缓、净利润转负，但2021年Q1业绩显著回升；
- 行业去杠杆成效显著，资产负债率、净负债率、现金短债比均有改善；
- 二三线房企结转利润率拐点有望提前出现，助力板块业绩稳增；
- 优质房企价值重估空间巨大，建议关注其投资潜力。
结构化总结
营收与利润变化
| 年份/季度 |
营收同比 |
净利润同比 |
净利润变化 |
| 2020年 |
+13.3% |
-12.1% |
由正转负 |
| 2021Q1 |
+31.7% |
+16.4% |
明显改善 |
毛利率与净利率
| 年份/季度 |
毛利率 |
净利率 |
| 2020年 |
28.5% |
7.7% |
| 2021Q1 |
26.8% |
5.1% |
费用率与少数股东损益比
| 年份/季度 |
三项费用率 |
少数股东损益比 |
| 2020年 |
8.6% |
25.5% |
| 2021Q1 |
13.3% |
25.4% |
负债与现金流
| 年份/季度 |
资产负债率 |
净负债率 |
现金短债比 |
| 2020年末 |
78.2% |
66.7% |
1.45倍 |
| 2021Q1末 |
71.1% |
70.8% |
1.47倍 |
销售回款与预收账款锁定率
| 年份/季度 |
销售回款同比 |
预收账款锁定率 |
| 2020年 |
+6.9% |
127% |
| 2021Q1 |
+74.5% |
138% |
推荐企业
住宅开发
- A股：金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设
- H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂
物业管理
- 碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务
商业地产
- 新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地
物流地产
