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房地产行业周报总结（2022年11月）

核心内容概述

2022年10月，房地产行业面临销售和投资双降的压力，但部分城市和企业表现出一定的复苏迹象。整体来看，销售和投资数据持续承压，但政策支持和部分城市市场表现有所改善。

主要观点

1. 销售市场表现

• 10月销售数据：商品房销售面积和金额同比分别下降23.2%和23.7%，降幅较9月扩大。
• 累计销售数据：1-10月商品房销售面积同比下降22.3%，销售额同比下降26.1%，降幅较累计1-9月略有变化。
• 城市表现：
  • 一线城市：整体销售同比-22%，环比+28%。其中，北京和上海表现较好，分别环比增长15%和121%，广州和深圳分别同比下降60%和44%。
  • 二线城市：整体销售同比-27%，环比+24%。厦门和东莞为少数同比正增长城市，大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长显著。
  • 三四线城市：整体销售同比-42%，环比+8%。扬州、惠州等城市表现相对较好。

2. 土地市场表现

• 10月土地成交额：同比下降49.7%，降幅较9月缩小。
• 长沙土拍情况：第三轮集中供地成交21宗，总建面218万平方米，成交金额73亿元。岳麓区无土地供应，其余区域地块均以底价成交，平均溢价率为0%，流拍率5.0%。

3. 政策支持

• 银行保函置换预售资金：银保监会、住建部、央行联合发布政策，允许优质房企申请保函置换监管资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。
• 储架式融资：美的置业、新城控股等房企储架式融资获受理，融资规模达300亿元，有助于缓解房企资金压力。

4. 二手房市场表现

• 12城二手房成交：11月累计成交面积同比+49%，环比+58%，表现强于新房市场。
• 城市表现：北京、深圳、青岛、杭州、南京、苏州、无锡、成都等城市二手房成交增长显著。

5. 市场动态

• A股市场：申万地产板块11月14日上涨0.23%，年初至今下跌12.05%。
• 个股表现：三湘印象、鲁商发展、哈高科等涨幅显著，ST银亿、华发股份、首开股份等跌幅显著。
• 港股通内房股：弘阳地产、德信中国、时代中国控股等涨幅靠前，九龙仓集团、新城发展等跌幅显著。
• 物业股：雅生活服务、永升生活服务、碧桂园服务等涨幅显著，招商积余、绿城服务等下跌。

关键信息

行业数据

• 10月商品房销售面积：9757万平方米，同比-23.2%。
• 10月商品房销售金额：9452亿元，同比-23.7%。
• 10月地产开发投资额：10386亿元，同比-16.0%。
• 10月土地成交额：1037亿元，同比-49.7%。
• 1-10月商品房销售面积：111179万平方米，同比-22.3%。
• 1-10月商品房销售额：108832亿元，同比-26.1%。
• 1-10月地产开发投资额：113945亿元，同比-8.8%。
• 1-10月土地成交额：6061亿元，同比-46.9%。

政策动态

• 保函置换预售资金政策：支持优质房企使用银行保函置换监管资金，优先用于项目工程建设和债务偿还。
• 储架式融资：美的置业、新城控股等房企储架式融资获受理，融资规模达300亿元。

土地市场动态

• 长沙土拍：第三轮集中供地成交21宗，总建面218万平方米，成交金额73亿元，平均溢价率为0%，流拍率5.0%。
• 城投托底现象：望城区15宗地块中13宗由城投公司获取，城投托底现象依旧明显。

投资建议

• 开发企业：关注华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A。
• 物管企业：关注碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务。

风险提示

1. 销售恢复不及预期；
2. 政策放松不及预期；
3. 行业流动性风险。

行业估值与评级

• 板块估值：处于低位，建议适当增配。
• 投资评级：基于未来6个月的相对市场表现，分为买入、持有、中性、回避、卖出。
• 公司评级：以个股相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准。

基础数据

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