20221115-浙商证券-保函置换预售监管资金政策解读_30_置换比例对房企流动性影响如何__9页_814kb

债券市场点评：30%置换比例对房企流动性影响分析

核心内容

本次报告分析了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发[2022]104号）对房地产企业流动性的影响，重点围绕保函置换比例、适用范围、政策导向及市场反应等方面展开。

主要观点

• 政策托底信号明确：此次政策与“金融16条”形成组合拳，有助于改善房企流动性，释放积极信号。
• 市场化原则主导：银行仍具主动权，政策非强制性，强调风险可控。
• 边际增量或在高等级民企：由于银行风控及地方住建部门对信用等级的重视，保函业务更倾向于优质房企，尤其是高等级民营房企和区域深耕型房企。
• 央国企“有堵有疏”：部分央国企项目此前置换比例较高，此次政策对其形成一定限制，但亦为未实施保函置换的城市带来新增渠道。

关键信息

一、保函允许替换的资金有多少？

1. 保函允许替换的是“重点监管资金”

   • 重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，非全部预售监管资金。
   • 各城市对重点监管资金的核定标准不统一。

2. 预售监管资金结构

   • 预售监管资金 = 重点监管资金 + 一般监管资金
   • 一般监管资金提取较为灵活，可用于企业日常开支、员工薪酬等。

3. 重点监管资金额度核定方式

   • 按工程款预算上浮比例划定（如福州为1.2倍）；
   • 按总预售款比例划定（如昆明30%，重庆35%）；
   • 按单位建安成本定额计算（如北京不低于5000元/平米，沧州3800-4000元/平米）。

二、30%置换比例高还是低？

• 非新增业务模式：银行保函替换预售监管资金并非新业务，武汉、珠海等地已有较高比例（如95%）的试点经验。
• 部分城市无政策：如连云港和长春为2022年新出台政策，置换比例设定为20%-30%。
• 30%为合理上限：设定30%上限有助于规范操作，同时为改善房企流动性提供有效渠道。

三、边际增量或在高等级民企

1. 历史实操聚焦高等级房企

   • 银行和住建部门均倾向向信用等级高、财务稳健的房企提供保函。

2. 本次政策非强制，银行仍具主动权

   • 政策强调市场化、法制化原则，银行可自主决策，非强制性。
   • 银行倾向于在原有风控体系内开展保函业务，确保风险可控。

3. 对央国企影响：有堵有疏

   • 部分央国企项目此前保函置换比例较高（如60%-95%），本次政策对其形成一定限制。
   • 但对尚未有相关政策支持的城市，央国企亦可获得一定增量。

4. 对民企影响：利好高等级、区域深耕型房企

   • 高信用等级民企（如龙湖、新城控股、美的置业）可获更大置换空间。
   • 区域深耕型房企因项目公司资质佳，保函审批占优。

5. 配置建议：建议关注龙湖、新城控股等高信用等级民企的剩余期限在1Y内的地产债。

四、政策由点到面，信号积极明确

• 政策组合拳：与“金融16条”形成政策组合，有助于全面改善房企流动性。
• 后续政策预期：预计未来仍会有配套政策出台，进一步推动房企资金盘活。

风险提示

• 政策理解不到位风险：不同城市执行标准不一，可能造成政策执行差异。
• 房地产需求改善不及预期：若市场持续低迷，政策效果可能受限。
• 民营房企流动性改善不及预期：部分民企融资渠道仍受限，保函置换空间有限。

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