20221115-天风证券-房地产行业点评_政策协力_共克时艰——预售资金保函置换新规点评_2页_269kb

报告摘要

2022年11月15日，央行、住建部、银保监会联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。此举旨在优化预售资金监管机制，缓解房地产企业流动性压力，稳定市场预期。

政策协同信号明显：此次政策出台是继9月底信贷政策优化、财税优惠实施后的又一举措，显示多部委协同托底市场的决心。政策重心从需求侧刺激转向供给侧支持，以提振市场信心。
预售资金监管更加灵活：新规明确允许商业银行出具保函置换部分预售监管资金，置换金额不得超过项目竣工交付所需资金的30%，监管资金需保持不低于70%。此举在保障“保交楼、稳民生”目标的同时，给予市场更多操作空间。
民企受益更明显：政策对未出险的民营房企支持力度更大，鼓励商业银行根据企业信用、财务状况等自主决策是否提供保函置换服务。这有助于缓解优质民企的资金压力，促进其项目推进。
行业预期逐步修复：当前行业性“保交楼”压力仍存，部分区域项目风险尚未出清，地方监管仍可能保持谨慎。但整体政策导向积极，有助于稳定金融机构信心，引导市场预期回暖。
投资逻辑转向“新三高”：随着民企融资支持增强与需求端政策宽松，行业投资逻辑将从“高负债、高杠杆、高周转”向“高能级、高信用、高品质”转变。具备优质信用和资源储备的国央企及头部房企有望率先受益。

政策背景：多部委协同发力，旨在稳定房地产市场，防范系统性风险。
保函置换规则：置换金额不得超过项目竣工交付所需资金的30%，监管资金不得低于70%。
适用对象：优先适用于未出险的优质民营房企，对债权债务关系复杂的房企需审慎处理。
行业预期：政策释放积极信号，有助于修复市场信心，但地方监管仍可能因风险控制而保持一定限制。
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